5月18日，根據京漢股份的公告，中國奧園旗下控股公司對京漢股份的收購塵埃落定——公司控股股東京漢控股集團有限公司(下稱(chēng)“京漢控股”)、實(shí)際控制人田漢與深圳奧園科星投資有限公司(下稱(chēng)“奧園科星”)簽署了《股份轉讓協(xié)議》，京漢控股將其持有的公司2.29億股無(wú)限售流通股(占公司總股本的29.3%)轉讓給奧園科星。而此前披露的數據是，京漢股份共計持有18個(gè)項目，現有已確權的總可售建筑面積約123.7萬(wàn)平方米。
在直接拿地方面，今年前4個(gè)月，中國奧園拿地耗資91.5億元，而5月以來(lái)則加速在熱點(diǎn)城市的布局。業(yè)內熟知的是，與銷(xiāo)售目標依據60%的去化率審慎決定相比，中國奧園的拿地也有其紀律性，即拿地金額“不超過(guò)全年銷(xiāo)售額的三分之一”。
“多管齊下”是行業(yè)現象 強競爭下，中國奧園無(wú)懼應對？
今年以來(lái)，不少房企都在融資、擴儲、并購、銷(xiāo)售上“協(xié)同”加碼，多管齊下成了行業(yè)現象。
這個(gè)現象也不難解釋?zhuān)悍康禺a(chǎn)是強周期行業(yè)。對那些行有余力、資金充裕的房企（2019年報中國奧園的現金有680億）來(lái)說(shuō)，現在實(shí)際上是瞄準下一輪競爭完善布局的好機會(huì )。而規模的提升，首先就會(huì )夯實(shí)房企在融資、拿地方面的優(yōu)勢。
在融資、土儲、周轉等房地產(chǎn)特色突出的核心運營(yíng)層面，中國奧園的特點(diǎn)是足夠均衡，融資和土儲的“多元化”經(jīng)驗非常豐富，能夠靈活、高效地運籌手中的資源，把握行業(yè)機會(huì )。
1、就土儲而言，中國奧園上市以來(lái)通過(guò)收并購拿地面積占新增總面積比例達68%，收并購的經(jīng)驗豐富，可以說(shuō)是中國奧園區別于其他房企的一大特色。而疫情給房地產(chǎn)行業(yè)按下的暫停鍵，一方面看確實(shí)沖擊了房企的短期業(yè)績(jì)，但像中國奧園這樣的企業(yè)，是不是也意味著(zhù)可以從并購機會(huì )中找補回來(lái)？
中國奧園為什么擅長(cháng)并購，業(yè)內是這樣分析的，“其實(shí)有一大部份是老板厚道，合作之間也愉快，不少老板也給奧園介紹項目，有點(diǎn)像老帶新，而項目的老板一般都是在本地有資源、舊改、人際關(guān)系等等，一系列情況下，所以中國奧園較易獲取并購項目合作”。
事實(shí)上，為了增厚土儲，中國奧園除了收購京漢股份，還先后與山湖海集團、弘陽(yáng)集團、偉業(yè)金控集團等戰略合作，此外，舊改、文旅項目、綜合體、招拍掛，都是中國奧園的擴儲手段。比如，2019年中國奧園的土儲結構是并購占到79%，舊改可轉化占2%，余下部分就是招拍掛及與大房企合作占19%。擴儲手段的多元化，除了一些附帶的效益，核心還是為了把土儲成本、質(zhì)量?jì)?yōu)化到更有優(yōu)勢的水平。
可以作為一大亮點(diǎn)來(lái)講的是，中國奧園在粵港澳大灣區擁有豐富的城市更新資源（在中國奧園的城市更新項目中占比89%），中短期可孵化項目超過(guò)20個(gè)，將在一至兩年實(shí)現部分/全部轉化。這會(huì )成為2020年中國奧園的一個(gè)發(fā)力點(diǎn)。
而從目前中國奧園的土儲來(lái)看，2019年擁有的土地儲備約4503萬(wàn)平方米，總貨值約4585億元，2019年新增的可售貨值約1861億元，盡管中國奧園的銷(xiāo)售速度很快，但未來(lái)2年發(fā)展需求是保障的，而在這個(gè)過(guò)程中，中國奧園可以圍繞聚焦主業(yè)做并購這個(gè)思路，抓住并購的時(shí)間窗口，加速補充土儲。
2、融資成本，如果和頭部房企比高低，貌似不是中國奧園這種千億銷(xiāo)售級別企業(yè)的優(yōu)勢，但持續的優(yōu)化是看得見(jiàn)的。
2019年，中國奧園的融資成本為7.5%，處于行業(yè)中游水平。2020年2月中國奧園發(fā)行的人民幣25.4億元五年期5.5%境內公司債、1.88億美元363天4.8%境外優(yōu)先票據，雙雙創(chuàng )下了融資成本的新低。尤其是后者，在2月份地產(chǎn)美元債遇冷的時(shí)候，中國奧園的融資利率實(shí)際上也低于同評級之下的利率水平，融資渠道可以說(shuō)非常暢通。
雖然融資成本這塊不是奧園的優(yōu)勢之一，但好在持續優(yōu)化，而且融資渠道暢通。而業(yè)內認為最主要還是周轉，如果融資成本高一點(diǎn)但周轉快的話(huà)，其實(shí)影響并不大。
中國奧園的周轉過(guò)去幾年確實(shí)是有進(jìn)步的，過(guò)去三年，中國奧園的“拿地——開(kāi)盤(pán)”周期逐年提速——2017年是8.8個(gè)月，2019年已經(jīng)縮短到7.5個(gè)月，從這個(gè)水平來(lái)看，已經(jīng)穩居行業(yè)一線(xiàn)梯隊。好處是顯而易見(jiàn)的，能夠提升中國奧園的成本優(yōu)勢。
就當下而言，房地產(chǎn)行業(yè)融資最困難的時(shí)候畢竟已經(jīng)過(guò)去了，伴隨著(zhù)公司銷(xiāo)售規模的提升帶來(lái)的利潤回報和融資成本下行，中國奧園的負債結構得到持續優(yōu)化，是可以預見(jiàn)的。比如，今年一季度，中國奧園償還及續期了約人民幣96億元的短期借貸，這使得其負債結構得到進(jìn)一步改善——短期借貸占比降至33%。
行業(yè)困難的時(shí)候 拼的其實(shí)是過(guò)去的積累？
沒(méi)有十全十美的房企，現在的中國奧園實(shí)際上比較重視的是產(chǎn)品力提升。
從另一方面講，對這家公司以往的務(wù)實(shí)作風(fēng)、形成的特色和專(zhuān)長(cháng)，業(yè)內還是比較認可的。
以并購式拿地為例，看似是個(gè)巨大的機會(huì )，但絕非雨露均沾。以往并購的經(jīng)驗，以及在并購領(lǐng)域確立的聲譽(yù)，對于房企能否在這一輪并購潮中有所斬獲，都是非常重要的。而這可能也正是中國奧園在這一輪并購潮中的優(yōu)勢所在。
盡管并購經(jīng)驗豐富，但中國奧園的近些年的業(yè)績(jì)表現，本質(zhì)上仍然是聚焦主業(yè)獲得的內生性增長(cháng)，而不是像很多房企一樣盲目跨界。從凈利潤率、毛利潤率來(lái)看，中國奧園近幾年的業(yè)績(jì)非常穩定，毛利潤率穩定在30%上下，凈利潤率和核心凈利潤率也均穩定在10%上下。
有投資者持有中國奧園近7年，對其內生增長(cháng)屬性非常認可，“13年時(shí)間里只在2009年配了一次股，是為了買(mǎi)北京一個(gè)項目，最后北京項目銷(xiāo)售兩年完全退出，溢價(jià)10億，并把溢價(jià)10億一次性分紅出來(lái)。上市IPO集資+配股合共43.49億，股本從最當初22億到現在27億。公司回購了1.1億股本，老板也從最當初42%股本股權，經(jīng)過(guò)不斷分紅增持，股本權益已達到54%。12年分紅也已把集資資金所得全數回饋股東……”
謀求增長(cháng)的方式有很多，但核心必須是聚焦的，房企未來(lái)的競爭、分化，比拼的核心除了對節奏和形勢的把握，就是長(cháng)期聚焦帶來(lái)的從容和定力。