本文來(lái)源：和訊房產(chǎn)      

      在正確的時(shí)候做正確的事情，這是一句知易行難的真理,對企業(yè)而言，如果能夠抓住時(shí)機進(jìn)行前瞻性的戰略轉向，不僅可以保持發(fā)展的主動(dòng)權，還可能迎來(lái)彎道超車(chē)的機會(huì )。

      一場(chǎng)疫情為全社會(huì )按下“暫停鍵”，房地產(chǎn)行業(yè)亦難以避免，一季度銷(xiāo)售數據出現大幅下滑，行業(yè)洗牌加速，不過(guò)，危機中往往也意味著(zhù)機會(huì )，參照如下模型，即流動(dòng)性充足，負債合理，同時(shí)具備多渠道拿地的能力，再加上較強的經(jīng)營(yíng)能力，具備這樣條件的房企極有可能在這場(chǎng)疫情帶來(lái)的危機中積蓄能量，在未來(lái)幾年迎來(lái)跨越式發(fā)展。

      根據上述模型對號入座，可以發(fā)現一些真正具有潛力的房企，比如位于千億陣營(yíng)的中國奧園，根據2019年財報，中國奧園2019年度物業(yè)合同銷(xiāo)售為1180.6億元，過(guò)去三年的復合增長(cháng)率高達66%，截止2019年底，中國奧園已簽約未確認的合同銷(xiāo)售約1705億元，建銀國際研報認為，基于較高的已售未結收入，中國奧園2020至2022年核心盈利年復合增長(cháng)率達33%，為同行最高。

      受疫情影響，今年一季度以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境趨于寬松。貝殼研究院數據顯示，2020年1-5月房企境內外債券融資累計約5627億元，融資規模較去年同期下降4%，占2019年全年的48%，全年房企融資規模有望超越2019年。

      借助融資窗口期，中國奧園也加大融資力度，同時(shí)借貸成本也出現明顯下降。5月22日，中國奧園完成新一期資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃發(fā)行，中山證券-奧創(chuàng )二期資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃發(fā)行金額8.16億元，票面利率5.60%，為中國奧園資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃發(fā)行新低，較2020年1月之前的資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃平均發(fā)行票面利率下降超過(guò)130個(gè)BP。于4月，中國奧園還完成了新一期供應鏈ABS發(fā)行和供應鏈ABN簿記建檔，金額分別為4.17億元和3.1億元，票面利率為4.8%和4.9%，均創(chuàng )中國奧園公開(kāi)市場(chǎng)融資利率新低。此外，5月29日，中國奧園一筆30億元公司債亦獲得上交所受理。

      基于較強的融資能力及執行能力，中國奧園獲得資本市場(chǎng)的肯定，信貸評級屢獲調升，并先后獲得國際信用評級機構穆迪及標普調升評級展望、聯(lián)合國際授予國際長(cháng)期發(fā)行人評級“BB+”、聯(lián)合信用調升境內信貸評級至中國最高信用等級“AAA”。2020年以來(lái)，受內地疫情持續影響，房地產(chǎn)企業(yè)普遍受到?jīng)_擊，國際評級機構紛紛下調國內房企評級，部分更被下調至“負面”，在這種背景下，中國奧園仍能保持現有高等級評級，不僅成為行業(yè)里的少數，更說(shuō)明其抗風(fēng)險能力較強，綜合實(shí)力非比尋常。

      穆迪助理副總裁兼分析師Celine Yang表示，中國奧園的信用指標將在未來(lái)12-18個(gè)月內得到改善，這是受到其規?？捎^(guān)的預售、未確認合同銷(xiāo)售和可控的債務(wù)增長(cháng)所帶來(lái)的收入確認改善的推動(dòng)，穆迪預計，在豐富的可售資源和公司良好的執行記錄的支持下，與2019年相比，2020年合同銷(xiāo)售將基本保持穩定。

      評級上調有助于中國奧園進(jìn)一步降低借貸成本，從而獲得發(fā)展的主動(dòng)權，不僅如此，中國奧園還獲得大摩、花旗20多家知名大行給予“買(mǎi)入”評級，其中興業(yè)證券、建銀國際先后給出的目標價(jià)分別為13.5和13.4港元。

      近年來(lái)，收并購逐漸成為房企實(shí)現戰略調整和維持規模增長(cháng)的有效路徑。Wind數據顯示，2018年房地產(chǎn)行業(yè)收并購案例大約104起，涉及總額大約694.59億元，2019年收并購案例132起，收并購涉及總額直接躥至1771.95億元。

      而收并購能力正是中國奧園的看家本領(lǐng)，中國奧園主要以收并購拓展土地為主，一直對國內擁有優(yōu)質(zhì)項目或豐富土地儲備的公司進(jìn)行跟蹤，上市以來(lái)通過(guò)收并購拿地面積占新增總面積比例達68%。隨著(zhù)疫情逐漸穩定，地產(chǎn)行業(yè)逐步恢復，收并購熱潮再起，4月，中國奧園收購京漢股份，此外，奧園更加強合作之道，相繼與山湖海集團、弘陽(yáng)集團、偉業(yè)金控集團、河南國控集團等簽署戰略合作。

      以京漢股份為例，其持有的項目主要位于中國北京、天津、重慶、成都、南京、太原、廣東省、河北省等地，共計18個(gè)項目，現有已確權的總可售建筑面積約123.7萬(wàn)平方米，該收購將構建1+1＞2的共贏(yíng)局面，對中國奧園來(lái)說(shuō)，這次收購是以最快的速度加碼京津冀，是實(shí)現全國化布局的最好方式。在業(yè)內人士看來(lái)，通過(guò)收并購獲取土地，具備拿地成本較低、開(kāi)發(fā)周期縮短等優(yōu)勢，不僅如此，在行業(yè)洗牌加速的背景下，對流動(dòng)性充裕且有布局擴張意愿的房企而言，當前是最好的收并購時(shí)機。

      舊改是中國奧園的另一優(yōu)勢，中國奧園在2019年已經(jīng)實(shí)現舊廠(chǎng)房、舊村、舊城的全覆蓋，在城市更新領(lǐng)域綜合實(shí)力進(jìn)一步提升。截止2019年底，中國奧園擁有逾30個(gè)不同階段的城市更新項目，規劃總建筑面積約1425萬(wàn)平方米，預計額外提供可售資源約2260億元。據悉，通過(guò)城市更新資源，中國奧園中短期可孵化項目超過(guò)20個(gè)，將在一至兩年實(shí)現部分/全部轉化，由于城市更新項目可通過(guò)一二級聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，也可以做一級開(kāi)發(fā)乃至出售實(shí)現利潤，未來(lái)中國奧園利潤可見(jiàn)性高。

      數據顯示，在中國奧園2019年的土儲結構中，并購占到79%，舊改可轉化占2%，余下部分就是招拍掛及與大房企合作占19%。擴儲手段的多元化，除了一些附帶的效益，核心還是為了把土儲成本、質(zhì)量?jì)?yōu)化到更有優(yōu)勢的水平?？梢哉f(shuō)，無(wú)論是地塊質(zhì)量還是成本，中國奧園在土儲方面的優(yōu)勢都遠遠領(lǐng)先其他大多數房企。

      5月22日，奧園城市更新集團環(huán)北京舊改項目轉化成功，獲得廊坊市239畝住宅用地。6月10日，中國奧園與青島經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區投資控股集團有限公司舉行戰略合作簽約儀式，首期合作項目擬為38條舊村改造。6月15日，中國奧園與東莞市清溪鎮舉行大利社區荔枝村南商住更新單元前期服務(wù)商簽約儀式，涉及更新面積16.7萬(wàn)平方米，預計總貨值近70億......隨著(zhù)國內城市更新大潮來(lái)臨，中國奧園無(wú)疑將迎來(lái)更大的發(fā)展機遇。

      實(shí)際上，作為一家穩扎穩打的企業(yè)，中國奧園的經(jīng)營(yíng)能力已經(jīng)處于行業(yè)前列。根據和訊網(wǎng)房產(chǎn)頻道獨家發(fā)布《2019年上市房企經(jīng)營(yíng)能力榜單》，中國奧園經(jīng)營(yíng)能力位于行業(yè)第五，該榜單的排名算法采用對ROE、營(yíng)收增速、扣非凈利潤增速、市值等四個(gè)維度進(jìn)行排名計分，加總后根據綜合得分進(jìn)行排名，中國奧園的各個(gè)維度表現十分均衡，尤其ROE高達27.9%，居于行業(yè)第八，不僅超出巴菲特對投資回報的要求，更是比2019年百強房企ROE均值18.4高出9.5個(gè)百分點(diǎn)。

      房企的經(jīng)營(yíng)能力每年都在提高，中國奧園顯然希望可以提高的更快。作為一家很有危機意識的房企，中國奧園認為受宏觀(guān)調控影響，房地產(chǎn)高利潤、低風(fēng)險、大回報的時(shí)代已然過(guò)去，大環(huán)境下，改變傳統成本經(jīng)營(yíng)模式、提升自我成本管理水平是大勢所趨。

      為此，2020年初，中國奧園提出“優(yōu)本增效”，并把優(yōu)本增效確定為全年度一項重要性專(zhuān)項工作，后續逐漸上升為常態(tài)化工作的戰略行動(dòng)。事實(shí)上，隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代結束，無(wú)論是龍頭房企，還是成長(cháng)性企業(yè)，都將逐漸從過(guò)去的向土地要紅利轉變?yōu)橄蚪?jīng)營(yíng)要利潤，而精細化的管理也將為房企保持高利潤“保駕護航”。對外踩住投資節點(diǎn)，對內加強管理效率，反映在數據上，則是業(yè)績(jì)的增長(cháng)。公告顯示，2020年前5個(gè)月，中國奧園累計實(shí)現未經(jīng)審核物業(yè)合同銷(xiāo)售額約332.8億元，其中5月單月實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約為102.5億元，同比增長(cháng)約2%。中國奧園的推盤(pán)主要集中在下半年，其下半年占銷(xiāo)售比重達65%，中國奧園目前正按照既定步伐完成目標，隨著(zhù)疫情緩和，預期6月會(huì )加大銷(xiāo)售力度。

      保證合理增長(cháng)是中國奧園今年最重要的任務(wù)，“今年要加強風(fēng)險的管理，確保公司于復雜的環(huán)境中維持穩定性，實(shí)現可持續的高質(zhì)量增長(cháng)。”郭梓文總結稱(chēng)，但公司還會(huì )保持適當的規模。實(shí)際上，在疫情后的市場(chǎng)復蘇中，中國奧園所重倉的大灣區市場(chǎng)不僅率先恢復，而且市場(chǎng)熱度較高，中國奧園在深圳、珠海及東莞的表現較好。

      值得一提的是，管理層對2020年的市場(chǎng)表現信心十足，6月11日，公司執行董事陳嘉揚增持奧園35萬(wàn)股股份，平均價(jià)為每股8.371港元，涉資約300萬(wàn)港元。此前4月，郭梓文亦增持奧園100萬(wàn)股股份，平均價(jià)為每股8.816港元，涉資882萬(wàn)港元。