郭梓寧總裁揭秘奧園商業(yè)基因
日期：2020-08-20
初次接觸郭梓寧總裁，他是一位善于交流、低調務(wù)實(shí)的廣東企業(yè)家
郭梓寧總裁邀請我們吃午餐，作為一位忙碌的企業(yè)負責人，如此安排，也是意外驚喜，因為此前約了幾次采訪(fǎng)，皆因為臨時(shí)工作安排而取消。作為中國奧園集團黨委書(shū)記、總裁，忙碌是他的常態(tài)。
臨近中午時(shí)分，我們到達中國奧園總部以后，首先去參觀(guān)了品牌館，過(guò)程大約半小時(shí)。展廳占地面積大約2500平方米，記錄了中國奧園24年發(fā)展過(guò)程中的許多重要時(shí)刻，當中用大篇幅濃墨重彩地介紹黨建與扶貧成績(jì)，這也是中國奧園的特色所在。
“不好意思，因為寧哥還沒(méi)有開(kāi)完會(huì )。”負責接待工作的是中國奧園集團品牌管理中心總經(jīng)理戴遠程，他于2018年3月離開(kāi)南方報業(yè)傳媒集團，經(jīng)歷從乙方到甲方的轉變，約一年前加盟中國奧園。
在今年新冠疫情最嚴重的時(shí)期，戴遠程以?shī)W園集團支援防疫前線(xiàn)臨時(shí)黨支部負責人的身份，統籌組織了一系列抗疫公益活動(dòng)。企業(yè)社會(huì )責任，是郭梓寧總裁十分看重的一點(diǎn)。
以廣州番禺為起點(diǎn)，中國奧園這幾年的發(fā)展速度有目共睹。2019年，中國奧園地產(chǎn)板塊合同銷(xiāo)售規模突破千億，同比增長(cháng)約29%，穩居全國地產(chǎn)銷(xiāo)售三十強，進(jìn)入一個(gè)全新的階段。
除了抓住行業(yè)形勢紅利，企業(yè)自身在戰略、管理上的突破也是規?？焖僭鲩L(cháng)的重要因素。“2015年開(kāi)始，為了配合公司整體的發(fā)展需要，中國奧園陸續從標桿企業(yè)招來(lái)不少人才。當年，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團設立，我親自抓投資、發(fā)展和開(kāi)發(fā)運營(yíng)。”回顧來(lái)時(shí)的路，郭梓寧總裁如是說(shuō)道。
“不占用原有的人才、資源、土地，新成立一個(gè)集團，從零開(kāi)始。
12點(diǎn)之后，我們在大樓9層一間單獨的廂房?jì)纫?jiàn)到郭梓寧總裁本人，他跟我們一一握手后，安排大家落座，第一道菜冬瓜盅隨即被端到每一個(gè)人面前。
5年之前，國內商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面臨重大轉折，最標志性的事件是王健林的萬(wàn)達廣場(chǎng)開(kāi)始嘗試輕資產(chǎn)模式，由第三方出資而萬(wàn)達則輸出品牌。
業(yè)內出現輕重模式之爭，郭梓寧總裁看到有玩家向輕資產(chǎn)轉型，他認為這是中國奧園可以切入的機遇。
隨即，中國奧園從同行吸納了一批成熟的管理人員，當中就包括張俊，現任中國奧園集團執行董事、高級副總裁、奧園商業(yè)地產(chǎn)集團總裁。
“2015年開(kāi)始我們拿下了幾個(gè)大的商業(yè)項目，包括珠海奧園廣場(chǎng)。”郭梓寧總裁回憶，這個(gè)項目前身是一個(gè)工業(yè)廠(chǎng)房，屬于舊廠(chǎng)改造。因此，這個(gè)項目亦為中國奧園日后規?；卣钩鞘懈碌於嘶A。
“項目在市面上流轉了好幾年，轉了好多手，珠海很多發(fā)展商都不敢做……最后有朋友推薦給了我。”2012年中國奧園旗下第一個(gè)Shopping Mall廣州番禺奧園廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，效果很不錯，所以他比較有信心。
當時(shí)，奧園商業(yè)地產(chǎn)集團有兩位總裁，一位負責購物中心的營(yíng)運，張俊作為營(yíng)運總裁，管理開(kāi)發(fā)。
“我們全力將珠海項目做好，一炮打響。”郭梓寧總裁說(shuō)，項目4月份拿地，5月份動(dòng)工：“10月份推售第一期商鋪，11月住宅也開(kāi)賣(mài)了。”
據了解，中國奧園地產(chǎn)板塊主要由奧園地產(chǎn)集團、奧園商業(yè)地產(chǎn)集團及奧園國際投資集團組成。其中，國際投資集團主要負責在中國內地之外的地區開(kāi)發(fā)項目。
奧園地產(chǎn)集團承載了中國奧園二十多年來(lái)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資源和經(jīng)驗，所開(kāi)發(fā)的項目屢獲殊榮。商業(yè)地產(chǎn)集團通過(guò)五年的快速發(fā)展，已進(jìn)入中國商業(yè)地產(chǎn)前列?，F兩大集團體量接近，它們是平行的，郭梓寧總裁用“比翼齊飛”來(lái)形容兩個(gè)地產(chǎn)板塊二級集團的狀態(tài)。他認為，正是由于這種內部協(xié)同及賽馬機制，令中國奧園在過(guò)去幾年內實(shí)現快速發(fā)展。
中國奧園于2017年提出第二個(gè)三年計劃后開(kāi)始規模擴張，這一經(jīng)營(yíng)策略很好地體現在了銷(xiāo)售數據上，2016至2018年中國奧園合同銷(xiāo)售金額年復合增長(cháng)率達到89%。而在普遍認為大環(huán)境艱難的2019年，中國奧園地產(chǎn)主業(yè)突破千億關(guān)口，并最終實(shí)現接近30%的增長(cháng)。
“商業(yè)地產(chǎn)集團成立的第一年就已經(jīng)實(shí)現了50億的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，那時(shí)候整個(gè)中國奧園的業(yè)績(jì)大約151個(gè)億多一點(diǎn)。”郭梓寧總裁稱(chēng)：“然后第二年翻一番達到100億，第三年2017年又翻一番到200億，2018年達到400億。”資料顯示，中國奧園地產(chǎn)板塊2018年全年錄得合同銷(xiāo)售人民幣912.8億元。
目前，中國奧園以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心主業(yè)，縱向發(fā)展商業(yè)、健康、科技、文旅、金融、跨境電商、城市更新等相關(guān)產(chǎn)業(yè)板塊。2019年，中國奧園整體銷(xiāo)售額實(shí)現1330.6億元。中國奧園在2007年于香港聯(lián)交所主板上市，旗下奧園健康生活集團在2019年3月也在香港聯(lián)交所主板成功上市。今年上半年，中國奧園收購國內A股上市公司京漢股份，健康生活集團收購了樂(lè )生活，持續擴大業(yè)務(wù)規模。
自1996年參與籌建中國奧園集團（前身為金業(yè)集團），郭梓寧總裁一直負責集團的管理工作。他有著(zhù)一顆強烈的事業(yè)心，這幾年來(lái)隨著(zhù)公司經(jīng)營(yíng)策略的變化而顯山露水。
初次接觸郭梓寧總裁，不難發(fā)現，他是個(gè)善于交流、低調務(wù)實(shí)的企業(yè)家。一直以來(lái)，無(wú)論政府領(lǐng)導拜會(huì )、商業(yè)洽談，他也都喜歡親自接待。
“推進(jìn)舊改項目，不管是村長(cháng)還是村民要見(jiàn)我，沒(méi)有問(wèn)題，請他過(guò)來(lái)溝通一下。”郭梓寧總裁表示：“我親自去也可以。”在他看來(lái)，親自溝通才能給村民帶來(lái)信任感。
郭梓寧總裁散發(fā)著(zhù)一種務(wù)實(shí)的精神，他說(shuō)自己充分信任、尊重職業(yè)經(jīng)理人的專(zhuān)業(yè)精神，但也提醒個(gè)別管理層要眼光向下，更主動(dòng)地去理解基層的工作：“在跟村委、街道交流的時(shí)候，要尊重他們，要了解他們。”
郭梓寧總裁就是從基層起家的，作為千億級綜合型跨國企業(yè)集團總裁，專(zhuān)訪(fǎng)當天他穿著(zhù)白衣休閑襯衫，總是以更接地氣的狀態(tài)去接觸旁人，就像他的“外號”一樣。
“大家都叫我寧哥”，郭梓寧總裁介紹，相比起郭總，“寧哥”是一個(gè)讓人更有親近感的稱(chēng)呼。
更難得的是，忙碌的工作，并不妨礙他對學(xué)術(shù)成就的追求。2015年至2016年期間他師承北京大學(xué)閆雨博導參與博士后項目課題研究，從開(kāi)展專(zhuān)題講座、論壇學(xué)術(shù)交流、課題研究，到校企黨建共建、戰略合作等各方面，推進(jìn)校企合作不斷創(chuàng )新與深化，并于2015年完成了《奧園集團縣域商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)運營(yíng)策略》博士論文。2017年他被聘為北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院研究生校外導師。
2018年，郭梓寧總裁還與北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院董志勇院長(cháng)簽訂產(chǎn)學(xué)研全面戰略合作，北京大學(xué)郝平校長(cháng)向他頒發(fā)了“北京大學(xué)教育貢獻獎”。
2019年6月，郭梓寧總裁在北大訪(fǎng)學(xué)一年期滿(mǎn)，撰寫(xiě)的論文《縣域商業(yè)綜合體對新型城鎮化建設的促進(jìn)作用》獲導師孫祁祥教授推薦，發(fā)表在北大?？?。同年，他獲聘為北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院特聘教授。
記者留意到，就在今年7月1日，北京大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院官網(wǎng)掛出了“奧園博士后”項目申請公告。這意味著(zhù)“奧園博士后”項目正式啟動(dòng)。
對于學(xué)習這件事，郭梓寧總裁曾表示，學(xué)習要結合工作實(shí)際，同時(shí)希望能對學(xué)術(shù)研究和社會(huì )發(fā)展有幫助。
據了解，郭梓寧總裁的碩士論文主題是復合地產(chǎn)，博士論文是縣域綜合體，博士后論文是跨境電商。
郭梓寧總裁已成為一個(gè)高學(xué)歷的企業(yè)負責人、一個(gè)品牌窗口，以嫁接教育資源，最終反哺公司具體業(yè)務(wù)。目前，中國奧園集團亦與北京師范大學(xué)、中山大學(xué)、華南理工大學(xué)、暨南大學(xué)、華南師范大學(xué)等多所高校保持合作關(guān)系。
郭梓寧總裁透露，近期他在醞釀籌備一個(gè)教育集團，專(zhuān)門(mén)負責教育板塊。他強調這能形成產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：“現在舊村改造里面，每個(gè)村都有小學(xué)甚至初中的規劃需求，我們把這些（教學(xué)）資源引入，村民會(huì )很高興。”
我們決定將黨建部分單獨拿出來(lái)聊聊。
曾任國企高管的郭梓寧總裁是一名老黨員，他也非常支持在公司內部貫徹黨建文化。全國范圍內的大型民營(yíng)企業(yè)，要說(shuō)將黨建堅持做好的，中國奧園算是排在最前列的一家。
中國奧園集團的黨建功夫鋪開(kāi)得很徹底，自企業(yè)成立之初就成立了黨支部，始終熱心黨建工作。早在2011年，奧園集團黨委成立，就創(chuàng )新性地提出“將支部建在工地上、樓宇里、商場(chǎng)中”，目前已取得“五個(gè)第一”：奧園集團黨委，是廣州市番禺區第一家非公企業(yè)黨委；奧園集團紀委，是廣州市第一批非公企業(yè)紀委；番禺奧園社區黨委，是廣東省第一家以非公企業(yè)為主體的社區黨委；2014年起成立多個(gè)工地臨時(shí)黨支部，是廣東省第一家開(kāi)發(fā)商、施工單位、監理公司、駐地黨組織等聯(lián)合建立的工地基層黨組織；奧園廣場(chǎng)商圈黨委，則是廣州市番禺區第一家商圈聯(lián)合黨委。
中國奧園還在舊改項目里建立臨時(shí)黨支部，這在行業(yè)中也并不多見(jiàn)，也足見(jiàn)中國奧園對城市更新領(lǐng)域的重視。
2020年中報顯示，中國奧園擁有逾50個(gè)不同階段的城市更新項目，預計額外貢獻可售資源約6587億元，其中粵港澳大灣區占95%。目前，中國奧園已實(shí)現舊城、舊村、舊廠(chǎng)“三舊”改造全覆蓋，擁有整村改造復建回遷和多個(gè)舊改項目建成開(kāi)業(yè)成功案例，獲評“2020年中國房地產(chǎn)城市更新十強”。
談及此，郭梓寧總裁提到扶貧，中國奧園在舊村改造前期，會(huì )先以“萬(wàn)企幫萬(wàn)村”作為切入點(diǎn)，通過(guò)“黨建共建”與村建立幫扶關(guān)系，聽(tīng)取村民的心聲，“如果需要投入學(xué)校、醫院、養老這些，我們也有能力投。”
獲取項目之后，中國奧園最普遍的做法就是聯(lián)合村社設立村民監事小組，定期溝通返村物業(yè)建設情況。
另一方面，以?shī)W園商業(yè)地產(chǎn)集團布局在全國各地縣城的縣域商業(yè)綜合體為例，在郭梓寧總裁個(gè)人的想法里，扶貧應以政府為主導，社會(huì )力量共同參與，以改善社會(huì )生產(chǎn)生活環(huán)境，培養扶貧對象的自我發(fā)展能力為導向，通過(guò)強化扶貧產(chǎn)業(yè)支撐，以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)縣域等欠發(fā)達區域經(jīng)濟發(fā)展，把發(fā)展作為解決貧困的根本途徑。
而縣域商業(yè)綜合體則是能滿(mǎn)足欠發(fā)達縣城招商引資、產(chǎn)業(yè)導入需求的產(chǎn)品線(xiàn)，主要瞄準市場(chǎng)尚未完全成熟的三四五線(xiàn)縣城。就國內現時(shí)的城鎮化水平來(lái)看，這批城市仍有很大增長(cháng)空間，品牌房企很容易提升在當地的市場(chǎng)占有率。
目前，中國奧園在貴州威寧，廣東五華、蕉嶺、大埔，江西寧都、廣西浦北等30多個(gè)貧困縣、人口大縣開(kāi)發(fā)大型縣域商業(yè)綜合體。
“商業(yè)地產(chǎn)還是很受政府歡迎的”，以五華奧園廣場(chǎng)為例，作為縣域招商引資項目，項目備受當地政府重視。
“奧園廣場(chǎng)縣域綜合體，可以極大地帶動(dòng)和促進(jìn)縣域經(jīng)濟發(fā)展和創(chuàng )業(yè)就業(yè)。”郭梓寧總裁列出數據，一個(gè)奧園廣場(chǎng)平均一年直接營(yíng)業(yè)額10-20億元，平均一年能創(chuàng )造稅收5000萬(wàn)-1億元，帶動(dòng)近千家中小創(chuàng )業(yè)企業(yè)，并提供3000個(gè)以上就業(yè)崗位。
至于未來(lái)，還有機會(huì )繼續引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步開(kāi)發(fā)當地旅游和農業(yè)資源。
“不是賣(mài)完樓就走人，而是持續造血輸血。”這也是為什么當地政府選擇跟中國奧園合作的原因。
我們隨即問(wèn)起中國奧園此前發(fā)生的總部搬遷事宜——去年，中國奧園宣布將總部遷到番禺萬(wàn)博商務(wù)區，搬進(jìn)最新建成的奧園國際中心。與此同時(shí)，中國奧園地產(chǎn)板塊之一的奧園地產(chǎn)集團部分職能中心搬至深圳，以更好地開(kāi)拓和承接炙手可熱的大灣區市場(chǎng)。隨即有市場(chǎng)聲音將其理解為，中國奧園將整體搬去深圳。
“整個(gè)事情都被誤解了。”郭梓寧總裁立刻澄清，他強調中國奧園是在廣州誕生和成長(cháng)起來(lái)的企業(yè)，總部肯定扎根在廣州。“中國奧園總部包括集團董事會(huì )、黨委會(huì )及旗下商業(yè)地產(chǎn)、健康、科技、文旅、跨境電商、城市更新、金融等業(yè)務(wù)集團總部都在廣州，我也在廣州辦公。”