近年來(lái)，物業(yè)管理公司陸續登陸資本市場(chǎng)，并成為其中的一抹亮色。許多物業(yè)股上市之后，不僅股價(jià)漲了數倍，還表現出明顯的抗地產(chǎn)周期屬性。

      2020年上半年，在宏觀(guān)調控和公共衛生事件等多重因素影響的背景下，物業(yè)管理板塊異軍突起，頗受資金追捧，成為港股大地產(chǎn)板塊的黑馬。

      物業(yè)股之所以受到市場(chǎng)一致看好，一方面是由于房地產(chǎn)大規模交付紅利尚存，物業(yè)管理公司依托地產(chǎn)母公司項目輸送及通過(guò)外延并購不斷擴大業(yè)務(wù)版圖，另一方面，在傳統物管業(yè)務(wù)基礎上，部分物業(yè)公司積極探索多種增值服務(wù)，以推升盈利能力及估值水平。

      據智通財經(jīng)APP觀(guān)察，奧園健康（3662.HK）作為中國奧園集團旗下大健康戰略的實(shí)施載體，重點(diǎn)打造以醫美、社區康養、健康管理等業(yè)務(wù)為主的大健康產(chǎn)業(yè)，建設輕醫美服務(wù)及社區康養服務(wù)平臺，與物業(yè)管理、商業(yè)運營(yíng)業(yè)務(wù)深度結合，為社區及商業(yè)客群提供優(yōu)質(zhì)的健康生活管理服務(wù)。

      透過(guò)奧園健康剛剛公布的2020年中報，其“底色物管、特色大健康”的發(fā)展戰略更加清晰。目前而言，奧園健康基礎物管業(yè)務(wù)可推動(dòng)業(yè)績(jì)持續增長(cháng)，培育中的大健康業(yè)務(wù)有望成為新的業(yè)績(jì)增長(cháng)點(diǎn)，為公司盈利能力及估值水平?jīng)_高提供動(dòng)能。

中期業(yè)績(jì)創(chuàng )新高 內增外延雙驅動(dòng)

      奧園健康于8月14日發(fā)布2020年上半年業(yè)績(jì)報告。上半年，公司實(shí)現總收入約5.47億元人民幣（單位下同），同比增長(cháng)39.5%；毛利潤約2.2億元，同比增長(cháng)41.5%；毛利率同比提升約0.6個(gè)百分點(diǎn)至40.1%；稅后凈利潤1.12億元，同比增長(cháng)約24%。

      數據顯示，奧園健康物業(yè)管理服務(wù)收入同比增加約43.4%，業(yè)務(wù)范圍覆蓋13個(gè)省份、39個(gè)城市、98處物業(yè)，在管總建筑面積約為1610萬(wàn)平方米。奧園健康商業(yè)運營(yíng)服務(wù)收入同比增加約28.9%，為11個(gè)城市、17個(gè)商場(chǎng)提供商業(yè)運營(yíng)服務(wù)，為43個(gè)商場(chǎng)訂約提供商業(yè)運營(yíng)服務(wù)，合同總建筑面積約為180萬(wàn)平方米，新增合同建筑面積8萬(wàn)平方米。

      此外，值得注意的是，奧園健康上半年收并購動(dòng)作不斷，4月斥資2.48億元收購樂(lè )生活80%權益，5月再以3700萬(wàn)元收購寧波宏建65%股權，公司物管版圖得以擴大，實(shí)現了外延拓展。其中，樂(lè )生活于北京、河北、河南、天津、重慶及四川等地管理220個(gè)項目，物業(yè)總建筑面積約2330萬(wàn)平方米，為此前奧園健康物業(yè)在管面積的1.5倍。寧波宏建目前在管項目合共34個(gè)，合約建筑面積約240萬(wàn)平方米。據了解，奧園健康完成收購樂(lè )生活及寧波宏建后，全年物業(yè)在管面積有望突破4500萬(wàn)平方米。

      此外，根據中國奧園2020年中期報告，集團已簽約未確認的合同銷(xiāo)售額約1800億元，將于未來(lái)2年逐步確認。截至2020年6月30日，集團擁有土地儲備總建筑面積約4874萬(wàn)平方米，權益占比78%。這些資源都是奧園健康未來(lái)實(shí)現在管面積高增長(cháng)的可靠來(lái)源。

      截至2020年中期，奧園健康銀行結余及現金達到9.88億元，同比增長(cháng)20%。充裕的現金流，為公司下半年的外延并購帶來(lái)諸多想象空間。

      憑借母公司中國奧園集團在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的經(jīng)驗和優(yōu)勢，以及自身在大健康產(chǎn)業(yè)的資源整合、招商引資、運營(yíng)管理等綜合優(yōu)勢，奧園健康通過(guò)融合“物業(yè)生活+商業(yè)中心”兩大生態(tài)圈，持續整合優(yōu)質(zhì)健康資源，在醫美、康養和中醫方向不斷落地戰略項目。

      目前，奧園健康已開(kāi)設三家輕醫美診所，還與龍頭醫美企業(yè)合作，創(chuàng )立了自己的醫美和化妝品品牌。今年3月，公司成功投資了浙江省最大、擁有35年發(fā)展歷史的醫美醫院——“連天美”5%股權。

      此外，奧園健康還以輕資產(chǎn)運營(yíng)模式在上海奉賢建立了“東方美谷”項目。上海奉賢被譽(yù)為“東方美谷”“中國化妝品產(chǎn)業(yè)之都”，是眾多國內外知名醫美品牌的集中地。以長(cháng)三角為據點(diǎn)，奧園大健康醫美板塊正向全國范圍鋪開(kāi)。

      中醫方面，奧園健康與廣州番禺區中醫院、廣州市中醫院簽署雙向轉診協(xié)定，開(kāi)通代煎外送服務(wù)，研發(fā)中藥周邊產(chǎn)品，多方向拓展中醫藥業(yè)務(wù)。目前，公司已開(kāi)設兩家中醫中心，運營(yíng)狀況良好。

      康養方面，奧園健康與廣東古兜旅游集團簽署戰略合作協(xié)定，揭牌華南首家心肺康養訓練營(yíng)，公司旗下的社區康養品牌“奧悅之家”也正式營(yíng)業(yè)。

      為推動(dòng)公司物業(yè)管理、商業(yè)運營(yíng)及大健康業(yè)務(wù)融合發(fā)展，增強項目投后管理能力，奧園健康提升原有線(xiàn)上線(xiàn)下平臺，優(yōu)化業(yè)務(wù)模式，借助互聯(lián)網(wǎng)、AIOT等技術(shù)，成立奧智云科技和奧佳科技兩大科技公司，提升客戶(hù)體驗及滿(mǎn)意度。

掘金千億藍海市場(chǎng)的優(yōu)勢所在     

      在物管行業(yè)中，奧園健康率先將大健康作為增值業(yè)務(wù)的培育方向，戰略布局走在了行業(yè)前列。智通財經(jīng)認為，這一選擇頗具戰略眼光。在當下的中國，大健康特別是其中的醫美領(lǐng)域市場(chǎng)前景廣闊，行業(yè)集中度不高，想象空間巨大。

      據弗若斯特沙利文研究報告，按收入計，2018年，中國已成為全球第二大醫療美容服務(wù)市場(chǎng)，占全球約13.5%的市場(chǎng)份額。預計2018年至2023年，中國醫療美容服務(wù)市場(chǎng)將以24.2%的復合年增速增長(cháng)，在全球前十大市場(chǎng)中增速最快。

      截至2023年，中國美容非外科診療（輕醫美）市場(chǎng)預計將達到1606億元，占市場(chǎng)總額約44.6%。

      競爭格局方面，行業(yè)集中度不高，給大機構的進(jìn)入提供了契機。艾瑞咨詢(xún)數據顯示，根據體量劃分，中國頭部大型醫美機構（面積在3000平米以上）占比為6%-12%，營(yíng)收規模占比約10%；中小型醫美機構占比約70-75%。民營(yíng)醫美服務(wù)市場(chǎng)中，2017年行業(yè)前5市場(chǎng)份額僅占7.2%。

      “愛(ài)美之心人皆有之”，隨著(zhù)醫美的社會(huì )接受度越來(lái)越高，醫美消費向年輕化、大眾化方向發(fā)展，中國醫美市場(chǎng)的蛋糕也將越來(lái)越大。當然，要想在醫美這個(gè)千億級藍海市場(chǎng)中掘金，必須要有“兩把刷子”。在智通財經(jīng)看來(lái)，奧園健康在物管企業(yè)中率先布局醫美市場(chǎng)，具有多項優(yōu)勢。

      第一，用戶(hù)優(yōu)勢。奧園健康“底色”是物業(yè)管理，而物管業(yè)背后則是龐大的業(yè)主群體。這就使得奧園健康能夠把物管作為連接醫美和業(yè)主的紐帶，建立線(xiàn)下業(yè)主流量入口，便于公司深入社區營(yíng)銷(xiāo)，實(shí)現貼身式營(yíng)銷(xiāo)。這種業(yè)務(wù)模式既可以提高營(yíng)銷(xiāo)效率，又能夠增強用戶(hù)粘性，進(jìn)而降低運營(yíng)成本。天然接近用戶(hù)的優(yōu)勢，使奧園健康在探索多元化增值服務(wù)方面，具有非常廣闊空間。

      第二，物管資源優(yōu)勢。物管作為奧園健康布局醫美市場(chǎng)的“抓手”，通過(guò)上文分析可知，公司上半年通過(guò)持續收并購，物管面積不斷擴大，這只“抓手”已越來(lái)越強壯。未來(lái)，借助物管業(yè)務(wù)內生增長(cháng)及外延拓展雙輪驅動(dòng)，奧園健康在大健康領(lǐng)域的資源整合、招商引資、運營(yíng)管理等綜合優(yōu)勢有望進(jìn)一步凸顯。

      第三，戰略布局優(yōu)勢。奧園健康在物管業(yè)內率先戰略布局醫美業(yè)務(wù)，通過(guò)早期引進(jìn)國際醫療團隊、現代化醫療體系與服務(wù)理念，營(yíng)造了“專(zhuān)業(yè)醫美就在身邊”的“輕醫美”理念，并成功創(chuàng )立醫美品牌MS ARORA及化妝品品牌ARORA LAB。

      值得注意的是，奧園健康3月成功投資的浙江醫美連鎖集團連天美，上半年即使遭遇公共衛生事件的影響，依然實(shí)現了業(yè)績(jì)的強勁增長(cháng)。據了解，公司對連天美并非簡(jiǎn)單的財務(wù)投資，目前正積極研究通過(guò)戰略投資引進(jìn)連天美參與奉賢“東方美谷”項目。

     8月17日，奧園健康生活集團總裁蘇波在中期業(yè)績(jì)會(huì )上表示，大健康產(chǎn)業(yè)是奧園健康新的業(yè)務(wù)板塊，也是公司發(fā)展的重點(diǎn)。就醫美業(yè)務(wù)而言，公司在全國對優(yōu)質(zhì)的醫美醫院進(jìn)行前瞻性戰略投資。下一步，公司還會(huì )在醫美行業(yè)的上游產(chǎn)品中再滲透，逐漸在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈完成布局發(fā)展。

      總的來(lái)說(shuō)，物管業(yè)務(wù)的持續健康發(fā)展，給奧園健康的大健康產(chǎn)業(yè)提供了用戶(hù)流量支持及充?，F金流支持，可以預見(jiàn)，公司未來(lái)在大健康領(lǐng)域還將持續發(fā)力，并努力實(shí)現物管業(yè)務(wù)與增值業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展。對此，投資者不妨拭目以待。