風(fēng)云突變的一年，在藏龍臥虎的大灣區，中國奧園逆勢而上，營(yíng)業(yè)額同比增長(cháng)19%。毛利潤同比增長(cháng)18%，背后邏輯值得研究。

      作為粵港澳四小龍之首，中國奧園名副其實(shí)。

      2020年4、5月標普及穆迪對中國奧園（3883.HK）進(jìn)行重新確認信貸評級，三大國際評級機構一致給予“正面”評級展望。

      8月14日晚間公布的上半年業(yè)績(jì)，沒(méi)讓這些為之站臺的大行失望，反饋到業(yè)績(jì)上便是前七個(gè)月實(shí)現物業(yè)合同銷(xiāo)售約人民幣604.2億元，完成全年銷(xiāo)售額目標46%。2020上半年，營(yíng)業(yè)額為人民幣282.4億元，同比增長(cháng)19%。毛利潤為人民幣82.8億元，同比增長(cháng)18%；毛利潤率為29.3%。

      “黑馬”般的中國奧園還首入《福布斯》2020全球企業(yè)2000強，并榮列2020年《財富》中國500強排行榜第204名，較去年勁升75位。

      風(fēng)云突變的一年，在藏龍臥虎的大灣區，中國奧園逆勢而上，背后邏輯值得研究。

01

 “彎道超車(chē)” 規模效應下現金充裕

      資料顯示，創(chuàng )立于1996年的中國奧園，是華南老牌房企。其于2007年在香港聯(lián)交所主板正式上市，以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)（含城市更新）為核心，縱向發(fā)展商業(yè)運營(yíng)、健康產(chǎn)業(yè)、文化旅游、跨境電商、金融、科技產(chǎn)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，布局區域包括華南、中西部核心區、華東和環(huán)渤海區域，中國香港、澳門(mén)以及澳大利亞、加拿大等國家和地區。

      回顧過(guò)去半年房地產(chǎn)市場(chǎng)，眾多房企表現平平，銷(xiāo)售增速出現明顯放緩，新晉千億房企中國奧園卻給出了一份還不錯的答卷。

數據來(lái)源：企業(yè)財報

      中報顯示，截至2020年上半年，中國奧園實(shí)現毛利潤人民幣82.8億元，同比增長(cháng)18%，毛利潤率29.3%；核心凈利潤人民幣28.3億元，同比增長(cháng)14%，核心凈利潤率10%；股東應占核心凈利潤為人民幣24.5億元，同比增長(cháng)21%，股東應占核心凈利潤率8.7%。中國奧園已簽約未確認的物業(yè)合同銷(xiāo)售約人民幣1800億元，將于未來(lái)2年逐步確認，盈利持續性強。

      8月17日下午，在中國奧園2020年中期業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，公司管理層現場(chǎng)表示，中國房地產(chǎn)行業(yè)持續復蘇，區域及城市間分化明顯，奧園將更注重規模與效益的均好性，實(shí)現可持續、高質(zhì)量的全面發(fā)展。

      整體而言，回顧中國奧園近年來(lái)的銷(xiāo)售增長(cháng)就呈現逆勢而上的態(tài)勢。

數據來(lái)源：企業(yè)財報

      公開(kāi)數據顯示，中國奧園2016年銷(xiāo)售額僅250億，到2019年破1000億，復合增長(cháng)率66%，在30強中遙遙領(lǐng)先。不到5年的時(shí)間，中國奧園實(shí)現了從百億到千億的增長(cháng)。

      在地產(chǎn)寒冬之下，緣何中國奧園業(yè)績(jì)逆勢增長(cháng)，實(shí)現彎道超車(chē)？

      知名地產(chǎn)分析師嚴躍進(jìn)對騰訊房產(chǎn)表示：“此類(lèi)業(yè)績(jì)表現，充分說(shuō)明中國奧園穩扎穩打的戰略思路和經(jīng)營(yíng)策略。今年上半年實(shí)際上很多房企面臨沖擊，但是中國奧園在項目操盤(pán)和融資等方面都比較穩妥，這也使得其業(yè)績(jì)成長(cháng)具有可持續性。而可持續的業(yè)績(jì)，對于增強投資者信心、促進(jìn)項目銷(xiāo)售市場(chǎng)占有率等都有積極的作用。”

02

發(fā)揮收并購拿地優(yōu)勢 拓寬融資渠道

      近年來(lái)，中國奧園在土拍市場(chǎng)、資本市場(chǎng)都很活躍。

      在今年7月份，中國奧園完成收購京漢股份（000615.SZ）29.99%股份，成為京漢股份單一最大股東并取得其控制權。據其業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )公布的數據，自上市以來(lái)，按建筑面積通過(guò)收并購方式取得的項目占68%。憑借著(zhù)收并購拿地優(yōu)勢，中國奧園在規模上也得到較快的增長(cháng)。

     加速收并購及招拍掛拿地對于公司現金流來(lái)說(shuō)既是機遇也是挑戰，在企業(yè)不同的發(fā)展時(shí)期，對于規模和利潤的追求側重點(diǎn)也是不同的。

      值得一提的是，中國奧園境內外融資表現較為出色。2019年，中國奧園率先打開(kāi)亞洲美元債券市場(chǎng)，并重啟內房三年期美元債公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行，向新加坡主權基金定向發(fā)行私募美元債，通過(guò)公募及私募形式發(fā)行14.5億美元優(yōu)先票據。2020年2、7月發(fā)行兩筆共6.48億美元債，利率最低至4.8%，創(chuàng )中資高收益債最低發(fā)行成本；2020年1、4月完成兩輪共2.8億美元三年期境外銀團貸，年利率為HIBOR/LIBOR加4.30%，由恒生銀行及匯豐銀行牽頭，共九家境外商業(yè)銀行參與。2020年2、8月，發(fā)行兩筆共人民幣37.2億元公司債，利率最低至5.5%。

      中國奧園健康向好的財務(wù)狀況，在資本市場(chǎng)上引起了連鎖反應。三大國際評級機構一致給予其“正面”評級展望；境內信貸評級獲聯(lián)合信用評為中國最高信用等級“AAA”，為中國奧園進(jìn)一步降低信貸成本提供了良好的基石。

      融資渠道漸趨多元，債務(wù)結構不斷優(yōu)化，一定程度上也推動(dòng)了綜合融資成本的下降。

      企業(yè)的債務(wù)結構優(yōu)化和多元融資渠道也助推著(zhù)資本市場(chǎng)表現耀眼。

      在維持利潤、增速和杠桿三者之間的平衡下，中國奧園也憑借維持穩健的財務(wù)水平，贏(yíng)得資本市場(chǎng)的青睞。

03

發(fā)力大灣區 城市更新加速轉化

      華南老牌房企中國奧園正坐乘大灣區東風(fēng)，起于廣東、布局全國、走向海外。

      騰訊房產(chǎn)查閱中報獲悉，2020年上半年，中國奧園新增項目44個(gè)，新增可開(kāi)發(fā)建筑面積約695萬(wàn)平方米（收并購項目占63%），新增可售貨值約人民幣832億元。

      此外，隨著(zhù)國內不少城市已經(jīng)開(kāi)始從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，中國奧園也深耕城市更新這片藍海。

      公開(kāi)資料顯示，目前已實(shí)現舊城、舊村、舊廠(chǎng)（三舊）改造全覆蓋。截至2020年上半年，中國奧園擁有逾50個(gè)不同階段的項目，預計額外貢獻可售資源約人民幣6587億元，其中粵港澳大灣區占95%。

數據來(lái)源：企業(yè)財報

      值得注意的是，作為業(yè)績(jì)增長(cháng)的基石，土儲是房企至關(guān)重要的籌碼。截至 2020 年6月30日，中國奧園擁有土地儲備總建筑面積約4874萬(wàn)平方米，權益占比約78%，總貨值約5015億元，計入城市更新項目后的總貨值約11602億元，財報中稱(chēng)，可滿(mǎn)足未來(lái)4-5年的發(fā)展。對于中國奧園而言，收并購拿地能力的提高與新增土儲規模上升，讓其在房地產(chǎn)行業(yè)的下半場(chǎng)，更具穿越周期能力。