深圳對每一家要進(jìn)行全國化布局的房企來(lái)說(shuō)都是一個(gè)關(guān)鍵的戰略位置，但常常也讓很多房企求而不得。能在深圳扎根并持續發(fā)展的外來(lái)房企屈指可數，這往往需要天時(shí)地利人和。

　   起家廣州的中國奧園就是其中之一，“幸運吧，我們進(jìn)入深圳的契機跟運氣都還挺好的。”中國奧園集團執行董事、營(yíng)運總裁、地產(chǎn)集團總裁馬軍在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)如是表示。

　　話(huà)雖如此，但運氣往往留給有準備的人。中國奧園自1996年成立，2007年在香港聯(lián)交所主板上市（股票代碼3883.HK），現在已經(jīng)是一家千億級跨國企業(yè)集團。

　　在非同尋常的2020年上半年，中國奧園交出了一份優(yōu)秀的中期答卷。報告期內，奧園的營(yíng)業(yè)額同比增長(cháng)19%至282億元，毛利潤同比增長(cháng)18%至83億元；核心凈利潤同比增長(cháng)14%至28億元；股東應占核心凈利潤同比增長(cháng)21%至25億元。

　　這家具有高成長(cháng)性的房企一直在堅持自己的獨特打法，低調邁入行業(yè)TOP30。經(jīng)過(guò)多年積累和實(shí)戰，奧園建立起“經(jīng)驗足、網(wǎng)絡(luò )廣、團隊強、決策快”的收并購優(yōu)勢，并一直堅持以此為主，這需要的不僅僅是資金，還有勇氣、實(shí)力與眼光。

　　這樣的獨特打法不僅為奧園帶來(lái)了大量且高性?xún)r(jià)比的土地儲備，有足夠的實(shí)力在后千億時(shí)代繼續奔跑，也讓其在面臨市場(chǎng)變化和周期來(lái)臨時(shí)，有更多彈性空間可以從容應對。

　　深圳“拼”字當頭 收并購優(yōu)勢助力扎根

　　NBD：今年正值深圳經(jīng)濟特區建立40周年，作為深圳新加入的一份子，您期望公司在深圳可以得到怎樣的發(fā)展？

　　馬軍：其實(shí)我們地產(chǎn)集團部門(mén)總經(jīng)理級別以上的高管中，超過(guò)6成都是深圳人，他們都對深圳很熟悉。奧園在2016年就已經(jīng)正式進(jìn)軍深圳市場(chǎng)，并陸續成功打造了奧園翡翠東灣、奧園峰薈兩個(gè)項目。

　　奧園還是比較幸運的，我們進(jìn)入深圳的契機跟運氣都還挺好，對于繼續深入發(fā)展也很有信心。

　　經(jīng)過(guò)這些年的發(fā)展，我們現在在深圳已經(jīng)積累有接近10個(gè)左右舊改項目，整體拓展速度還是很快的。奧園希望能夠在深圳扎根發(fā)展、開(kāi)枝散葉，目前的發(fā)展情況跟我們進(jìn)入深圳之前的計劃還是符合的，因為在深圳拿地還是比較困難。

　　NBD：去年，中央將深圳定位為中國特色社會(huì )主義先行示范區，加上粵港澳大灣區的規劃機遇，奧園如何抓住新的發(fā)展機遇？在下一個(gè)40年，奧園希望為深圳貢獻什么？

　　馬軍：政府給予的政策或者預期對開(kāi)發(fā)商的作用其實(shí)沒(méi)有那么直接，直接的是城市可以利用好這樣的政策，抓住發(fā)展的機會(huì )。深圳是我們很喜歡的一個(gè)城市，政府很親商、高效，企業(yè)又立足于創(chuàng )新，經(jīng)濟非常有活力，這座城市和這座城市的人民都很能拼，“拼”字當頭。

　　“貢獻”我們不敢說(shuō)，只能說(shuō)是立足于自身、做好本分。奧園目前在深圳儲備的城市更新項目類(lèi)型非常豐富，微型改造、城中村改造、舊廠(chǎng)改造、老舊小區改造我們全都有覆蓋。比如有學(xué)校、醫院、場(chǎng)館等城市建設配套，我們就扎扎實(shí)實(shí)按照規劃、要求，把應該為城市提供的設施建設好，那就能夠為城市出一份力。

　　NBD：在您看來(lái)，奧園在深圳市場(chǎng)的優(yōu)勢在哪里？

　　馬軍：第一，奧園地產(chǎn)集團其實(shí)很像一家長(cháng)期扎根在深圳的公司，很多資源都在深圳?，F在，我們在深圳6個(gè)區域都有舊改項目，前期資源還是很豐富的。

　　第二，因為奧園一直以來(lái)都以收并購為主，所以我們可以直接把收并購的優(yōu)勢轉到深圳來(lái)。眾所周知在深圳拿項目競爭非常激烈，而我們可以做到跟合作伙伴進(jìn)行長(cháng)期持續合作。比如我們在深圳坪山的項目，2016年跟合作伙伴簽約第一個(gè)項目后，后面又一起合作了三個(gè)項目；跟光明區的一個(gè)合作伙伴，現在又再新增加了兩個(gè)合作項目，這些就是我們在深圳能夠拓展比較快的原因之一。

　　市場(chǎng)依然向好 調控之下有彈性空間

　　NBD：您如何看待目前深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)？

　　馬軍：今年以來(lái)，深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是很好的。當然因為最近受到“715”新政的影響，市場(chǎng)確實(shí)有一些波動(dòng)，但總的來(lái)說(shuō)我們對深圳是非?？春玫?。因為深圳的經(jīng)濟結構、人口流入都是非常良好和穩定的，現在還擁有“中國特色社會(huì )主義先行示范區”的新稱(chēng)號，所以我們認為深圳仍然會(huì )走在國內城市前列。

　　同時(shí)，以深圳為中心的整個(gè)珠江口東岸我們都非常重視，比如在深圳周?chē)臇|莞、惠州等地，我們的項目布局量都比較大。截至2020年6月30日，奧園擁有逾50個(gè)不同階段的城市更新項目，預計額外貢獻可售資源約人民幣6587億元，其中粵港澳大灣區占95%。

　　NBD：疫情對整體經(jīng)濟都造成影響，但房地產(chǎn)仍舊是恢復最快的行業(yè)之一，您如何看待疫情中房地產(chǎn)行業(yè)的表現？

　　馬軍：首先，政府創(chuàng )造出來(lái)的大環(huán)境是很好的，很短時(shí)間就把疫情控制住了，讓各行各業(yè)都可以得到快速復蘇，這是一個(gè)基本條件。其次，房地產(chǎn)行業(yè)的總體需求只是延緩了，而不是消失。如果沒(méi)有疫情的話(huà)，上半年的購買(mǎi)力是比較平穩的，在水平線(xiàn)上的。但是今年二季度突然出現了一個(gè)反彈高峰，這就是購買(mǎi)力的釋放和延緩。

　　NBD：截至2020年前7月，中國奧園完成全年目標1320億元的45.77%，公司下半年在銷(xiāo)售上會(huì )有哪些更進(jìn)一步的措施持續拉動(dòng)銷(xiāo)售？下半年在調控下會(huì )不會(huì )對項目的定價(jià)有影響？

　　馬軍：奧園完成年度目標任務(wù)應該是沒(méi)有問(wèn)題，下半年的銷(xiāo)售貨值大概在1700億元，整體貨量是比較充足的，市場(chǎng)方面其實(shí)從4月份開(kāi)始恢復的跡象就很明顯了。

　　項目的價(jià)格和利潤空間一般在做開(kāi)發(fā)的時(shí)候我們就有準備和預期了，整體還是按照自己的節奏和計劃來(lái)走，相對來(lái)講我們還是有三個(gè)優(yōu)勢的。

　　一是，奧園的產(chǎn)品類(lèi)型是以剛需為主，均價(jià)都在10000元/平方米左右，這不是調控的主要方向。相較于高端產(chǎn)品，我們的彈性空間就會(huì )略大一些。

　　二是，因為我們項目很多是收并購來(lái)的，相較于招拍掛的項目，在市場(chǎng)價(jià)格調整、利潤上的空間會(huì )更柔和、彈性一點(diǎn)。收并購項目的特點(diǎn)是波動(dòng)幅度比較小，當市場(chǎng)好的時(shí)候，我們掙錢(qián)可能沒(méi)別人快；但當市場(chǎng)不好的時(shí)候，我們虧的也沒(méi)有別人那么多。

　　三是，房企也經(jīng)過(guò)了這么多年的調控，大家在調控的過(guò)程中，慢慢和客戶(hù)、政府的磨合也越來(lái)越好了，各方對調控的適應性都越來(lái)越強了，調控的政策也越來(lái)越具有合理性了，房企的應對準備更加充分了。

　　NBD：對奧園來(lái)說(shuō)，總體也基本走出疫情的影響，是如何做到的？有什么總結經(jīng)驗？

　　馬軍：我們現在比較關(guān)注的是經(jīng)濟總體發(fā)展的情況，因為這涉及到購買(mǎi)力。目前來(lái)看，政府對經(jīng)濟的信心還是比較足的，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的成交情況也是比較穩定的。境外方面，我們比較關(guān)注資本市場(chǎng)，除了預防境外資金發(fā)生一定的波動(dòng)風(fēng)險，我們內部也設置有資金警戒線(xiàn)。

　　房企在經(jīng)歷了無(wú)數起起落落的市場(chǎng)變化、大大小小的調控后，慢慢都養成了一定的打法。以往大家的打法可能沒(méi)有那么靈活，有時(shí)候決心下得也不夠快，但現在大家表現出來(lái)的反應都還是比較快。而且，隨著(zhù)行業(yè)集中度的提升，房企規模都在普遍壯大，整體抗風(fēng)險能力也提高了很多，大家應對變化的能力也變強了。

　　建立獨特打法 抓住稍縱即逝的機會(huì )

　　NBD：今年以來(lái)，奧園進(jìn)行了多起收并購，包括A股上市平臺京漢股份，在今年整體環(huán)境逆市下主動(dòng)出手的主要原因是什么？

　　馬軍：要說(shuō)今年土地市場(chǎng)的窗口期可能就是2月份剛復工的那一周，很短很迅速。原本以為大家會(huì )很悲觀(guān)，沒(méi)想到一周后土地溢價(jià)率就上去了。雖然上半年銷(xiāo)售有受影響，但我們認為房企上半年的資金還是充足的，大部分房企在融資、回款的端口受影響并不是很大。

　　奧園一直以來(lái)就是以收并購為主，今年因為個(gè)別小規模企業(yè)出現了很大的資金壓力，就出現了可以收購資產(chǎn)包的新機會(huì )，這也讓奧園開(kāi)啟了資產(chǎn)包拿地的新模式。對于京漢股份的收購我們的推進(jìn)速度還是很快的，因為機會(huì )稍縱即逝。不是說(shuō)一定要逆勢拿地，而是在當前的市場(chǎng)環(huán)境下，有機會(huì )嗅到很好的合作機會(huì )，那我們就積極地去獲取，而且推進(jìn)要快。

　　NBD：奧園是如何建立起收并購優(yōu)勢的？這一模式為奧園帶來(lái)了什么？

　　馬軍：奧園在拿地模式上通過(guò)收并購逐漸形成了自己的獨特打法。要一直堅持做收并購是不容易的，雖然收并購可以有獲得較為便宜土地的機會(huì )，但風(fēng)險對應來(lái)說(shuō)也很大。

　　奧園為什么能夠形成收并購的傳統優(yōu)勢？一是，我們收并購合作伙伴建立的都是長(cháng)期的合作關(guān)系，能夠做到相互信任，相互支持；二是，經(jīng)過(guò)長(cháng)期的實(shí)戰經(jīng)驗，我們建立了非常專(zhuān)業(yè)的收并購財務(wù)、法務(wù)團隊，他們可以根據不同的項目類(lèi)型、風(fēng)險所處的條線(xiàn)位置派出合適的人員去對應、解決問(wèn)題，對風(fēng)險的控制能力很強；三是，我們有強有力的運營(yíng)團隊來(lái)承接好收并購項目，比如要深入研判收并購合同模式，權衡利弊，如何在現有的體系下排除風(fēng)險等等。

　　整體來(lái)說(shuō)，奧園過(guò)去幾年的發(fā)展主要是受益于收并購的優(yōu)勢。不過(guò)，從去年開(kāi)始，我們也適當地增加了招拍掛比例。一方面，是迎合品牌的需要，因為當我們新進(jìn)入一些城市時(shí)，需要讓當地聽(tīng)見(jiàn)我們的聲音；另一方面是，我們也希望通過(guò)一些優(yōu)質(zhì)的招拍掛項目讓我們在產(chǎn)品上有所突破，比如適當增加一些改善型產(chǎn)品，讓整體的產(chǎn)品線(xiàn)更加豐富，也讓客戶(hù)對我們的認知程度有所改善。去年我們引入前龍湖產(chǎn)品負責人胡浩和他的團隊，在他的帶領(lǐng)下全面推進(jìn)奧園A+產(chǎn)品戰略，通過(guò)整合資源提升了產(chǎn)品和管理標準化，經(jīng)過(guò)一年多的打磨，產(chǎn)品力全面提升。

　　我們在發(fā)揮收并購傳統拿地優(yōu)勢的同時(shí)，也在加快城市更新項目的轉化。上半年，奧園就有3個(gè)城市更新項目陸續轉為二級開(kāi)發(fā)。下半年，則預計陸續有城市更新項目轉化，可為公司提供豐富的土地儲備。