開(kāi)年以來(lái)“地產(chǎn)股走勢與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)背離”“被低估的地產(chǎn)股”成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。事實(shí)上，今年2月全國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了“淡季不淡”的效應，很多城市銷(xiāo)售數據明顯好于同期，也好于預期。

　　年初，樓市調控還在不斷收緊，多城接連出臺調控政策。不少媒體點(diǎn)出了當下房地產(chǎn)行業(yè)最熱的話(huà)題，即三條紅線(xiàn)，以及如何在三年規定期限里達標返綠。去年8月，針對房企融資量化管理的“三道紅線(xiàn)”政策出臺。12月，針對金融機構涉房貸款的“五檔分類(lèi)”管理政策發(fā)布。由此，房地產(chǎn)業(yè)的杠桿率將明顯下降。

　　以?shī)W園為例 ，我們來(lái)聊一聊這家高速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)典型代表，是如何應對降負債、優(yōu)財務(wù)指標的。

　　奧園負債高嗎？

　　從歷年增長(cháng)看，隨著(zhù)規模的增長(cháng)，奧園的負債有所增長(cháng)，這也是市場(chǎng)最關(guān)心的問(wèn)題。就2020年中報顯示，奧園總負債為2564.93億，同比增加30%，而2018年-2019年，總負債同比增加了59.93%。相比歷史數據，奧園的負債金額增速是在放緩的，這無(wú)疑是一個(gè)正面的信號。

　　另一個(gè)角度來(lái)看，雖然奧園的負債增加了，其營(yíng)收也有飛速的增長(cháng)，盤(pán)子越做越大，2018年-2019年從310億元增長(cháng)到505億元，一年內就增長(cháng)62.97%。2020年，完成了目標銷(xiāo)售額1320億，同比增加11.8%，繼續穩居行業(yè)30強。

　　奧園的負債有風(fēng)險嗎？

　　資產(chǎn)負債率升高，與杠桿撬動(dòng)規模脫不了關(guān)系。奧園近年來(lái)擴張較快，在拿地方面做了較多的收并購項目，這也是其負債率上升的關(guān)鍵。收并購拿地很考驗公司的現金流，來(lái)看看奧園的現金流是否有風(fēng)險：房企最大的灰犀牛就是土地政策，在周期底部進(jìn)入是最好的買(mǎi)點(diǎn)。奧園屬于在周期底部左側加杠桿的公司，在順周期來(lái)臨之后銷(xiāo)售彈性增大，相當于在土地政策利好期間，實(shí)現了“逆勢拿地”。奧園的收并購高峰，發(fā)生在2017-2019年這3年間，分別收購1286、1258、1609萬(wàn)平方米。

　　這個(gè)周期底部的價(jià)格，讓奧園擁有以小博大的收益：2021年地產(chǎn)已經(jīng)回溫，這些以低價(jià)并購的土地在高位賣(mài)出，完全能彌補資金流的空缺。所以即使由于房地產(chǎn)的滯后性，奧園的凈資產(chǎn)負債率在2019年超過(guò)了70%，也并不影響其本身的價(jià)值。房地產(chǎn)是順周期的行業(yè)，我們要分析奧園，就不能脫離這個(gè)大前提。按照歷史數據，中國奧園的負債率在逐年增加，到了2020年來(lái)到一個(gè)增速放慢的拐點(diǎn)。因此，目前奧園的資產(chǎn)負債并不是真的風(fēng)險。順周期的地產(chǎn)業(yè)，奧園以低成本撬動(dòng)高收益，杠桿高手也不過(guò)如此了。

　　為什么說(shuō)奧園是一支被低估的股票？

　　根據奧園2020年中報和2019年年度報告，該公司在過(guò)去的18個(gè)月里實(shí)現了營(yíng)業(yè)額和凈利潤雙增長(cháng)。其中，2019年年度營(yíng)業(yè)額達505.31億，同比增加62.97%；2020年H1營(yíng)業(yè)收入為282.42億，同比增加19.3%。2020年H1毛利潤為82.82億，同比增長(cháng)17.54%；歸母核心凈利潤24.5億，同比增長(cháng)21%。即使遇上疫情這樣的黑天鵝，奧園依舊實(shí)現了利潤正增長(cháng)。

　　奧園的高增長(cháng)不是近一兩年才開(kāi)始的。2015-2019這5年間，奧園總營(yíng)業(yè)額的復合平均增長(cháng)率為51.58%，毛利潤復合年均增長(cháng)率為54.36%，歸母凈利潤復合年均增長(cháng)率為50.82%，三者復合年均增長(cháng)率均超過(guò)50%。另外奧園的成長(cháng)性也超過(guò)同行，各項盈利指標均超過(guò)行業(yè)平均值。

　　港股地產(chǎn)行業(yè)平均市盈率（TTM）為11.06，奧園的市盈率（TTM）才4.21，屬于嚴重被低估的股票。而其凈資產(chǎn)收益率，十年來(lái)都處于很高的水平，近4年來(lái)都超過(guò)10%，在第二梯隊房企中表現亮眼。中國奧園的分紅是上市公司中最靠譜的，近5年來(lái)派息率保持在35%以上，瘋狂擴張的2017-2019年也沒(méi)有停止分紅，并且做到了給大、小股東同樣的派息率，給中小股東吃了一顆定心丸。

　　穩定的分紅之外，奧園的股東也非常穩定。大股東的交易變動(dòng)很少，基本上都是加倉，極少出現大宗減持交易，也是對企業(yè)的看好。

　　在今年房地產(chǎn)普漲的情況下，奧園目前最大的利器就是手中的土地存儲。截至2020年6月，奧園在境內外共90個(gè)城市，擁有317個(gè)項目，擁有權益比78%的土地儲備總面積4874萬(wàn)平方米。而3年前的快速擴張，在周期底部進(jìn)場(chǎng)，更是讓其土地成本降到了2727元/平米。2020年疫情期間，奧園繼續擴張土儲，收購京漢股份（現更名“奧園美谷”）等，新增44個(gè)項目，可售貨值逾832億。豐富的土地儲備和合理的土地成本，讓資本市場(chǎng)不得不看好這支“潛力股”。另外，中國地產(chǎn)的冰點(diǎn)已然過(guò)去。今年自然資源部發(fā)布了文件：全國22城將實(shí)施“兩集中”，三批次供地。

　　兩集中：集中發(fā)布出讓報告，集中組織出讓活動(dòng)。

　　三批次：2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)三次。

　　而且這22個(gè)城市都是北上廣深、南京、蘇州、杭州、廈門(mén)等一二線(xiàn)城市。這意味著(zhù)，一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)會(huì )越漲越高，相應地，四五線(xiàn)城市可能就不那么值錢(qián)了。奧園的土地儲備則更多聚焦于一二線(xiàn)和強三線(xiàn)城市，去年收購的京漢股份主要持有的項目位于京津冀、太原、重慶、成都、南京等地區。其自身原本打造的四個(gè)重點(diǎn)區域則囊括了環(huán)渤海、華東區域、中西部核心區和華南區等四個(gè)重點(diǎn)區域，未來(lái)將持續圍繞這四個(gè)區域為主，海外為輔的土地配置。

　　接下來(lái)是一輪升溫，持續持有，必有利好。如果說(shuō)2020年是白酒、新能源和軍工的牛市，那么2021年，命運的天平可能就來(lái)到了地產(chǎn)股這邊。相比于存量高峰2015年，近些年地產(chǎn)股的市盈率一路走低，特別是2018年，簡(jiǎn)直就是給各位新入場(chǎng)者一個(gè)機會(huì )。

　　前幾日地產(chǎn)股的升溫，透露出來(lái)政策的利好也讓人蠢蠢欲動(dòng)，2021年的土地需求側改革，將繼續圍繞“房住不炒”展開(kāi)。一二線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)土地會(huì )被房企爭先搶奪，奧園先發(fā)制人，提前占據了有利地位。政策的不可控，讓大多數房企極度依賴(lài)現金流。今年1月份，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)運行平穩，但商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅比上月擴大。

　　盤(pán)子變大，根要扎穩。奧園目前最大的瓶頸，就是如何解除兩年前快速擴張的收并購土地風(fēng)險，如何平衡好規模擴張與效益、速度與質(zhì)量的問(wèn)題。據了解，奧園高層也已經(jīng)注意到房屋質(zhì)量問(wèn)題，明確表示不會(huì )犧牲質(zhì)量追求速度和規模，親自狠抓產(chǎn)品質(zhì)量，強調客戶(hù)不滿(mǎn)意、不合格的產(chǎn)品絕不交付。2021年，奧園的整體基調也是以高質(zhì)量發(fā)展為目標，下大力氣抓產(chǎn)品和服務(wù)。

　　這次整改，或許能為奧園迎來(lái)下一個(gè)破局點(diǎn)夯實(shí)基礎。在現在的房產(chǎn)背景下，走高質(zhì)量路線(xiàn)的奧園，必將擁有更多可能性。（來(lái)源：楊國英觀(guān)察）