手握土儲貨值逾6000億 奧園學(xué)苑系列即將發(fā)售
日期：2021-06-25
近年，隨著(zhù)三道紅線(xiàn)，兩集中供地等政策落地，地產(chǎn)行業(yè)的邏輯已經(jīng)發(fā)生轉變。
回顧過(guò)去半年，北上廣深、杭州、蘇州、成都等一二線(xiàn)城市的集中供地大幕已落下帷幕，央企和國企成為當之無(wú)愧的主角。然而，參與較少的企業(yè)是否意味著(zhù)就無(wú)糧可收？答案顯然是否定的。
一方面，隨著(zhù)拿地競爭激烈，杭州本土的龍頭房企都喊出爭取做到1%-2%凈利潤的“驚人”之語(yǔ)，公開(kāi)土地市場(chǎng)對房企的利潤考驗愈加顯著(zhù)；另一方面，通過(guò)城市更新、收并購、合作開(kāi)發(fā)等多元化的方式拓展土地儲備，也越來(lái)越成為房企在招拍掛之外的重要選擇。
克而瑞數據顯示，目前80%的百強上市房企有過(guò)城市更新改造的經(jīng)歷，并且已有51%的企業(yè)達到超百萬(wàn)平方米的規模。
以早在2011年就切入城市更新領(lǐng)域的奧園為例，截至2020年12月31日，公司擁有土地儲備總建筑面積約5718萬(wàn)平方米，權益比約71%，總貨值約6208億元，而計入城市更新項目后的總貨值約12938億元，足夠未來(lái)四到五年發(fā)展。
事實(shí)上，在市場(chǎng)環(huán)境趨緊，“兩集中”供地新政出臺的背景下，有著(zhù)充裕流動(dòng)性做支撐，且城市深耕經(jīng)驗豐富的奧園，顯然在土地市場(chǎng)具備更大的優(yōu)勢。
因此，盡管今年以來(lái)奧園在公開(kāi)土地市場(chǎng)的動(dòng)作不多，但基于城市更新的優(yōu)勢，年內奧園已接連新增廣州、佛山、東莞等多個(gè)城市的城市更新項目。截至目前，奧園目前已成功獲取60多個(gè)城市更新項目，另有50多個(gè)項目正在有序推進(jìn)中。
按照奧園的計劃，未來(lái)三年，城市更新業(yè)務(wù)可轉化貨值約1600億元。此前就有市場(chǎng)消息稱(chēng)，奧園位于廣州和珠海的兩個(gè)城市更新項目——廣州奧園學(xué)苑壹號、珠海奧園學(xué)苑壹號將于近期入市，總貨值或可達400億元。
廣州奧園學(xué)苑壹號效果圖
珠海奧園學(xué)苑壹號效果圖
除了城市更新外，收并購也是奧園一直以來(lái)最重要的拿地方式。數據顯示，2020年，該公司通過(guò)收并購拿地的貨值占比約57%。在年初的業(yè)績(jì)會(huì )上，管理層也曾表示，未來(lái)在投資端奧園將堅持固有的收并購優(yōu)勢，同時(shí)加速舊改轉化，適度參加招拍掛。
堅持投資紀律的同時(shí)，奧園也在積極優(yōu)化財務(wù)表現。據記者不完全統計，今年以來(lái)，奧園共完成發(fā)行3筆共7.38億美元債，完成兩輪合共逾21億港元三年期境外銀團貸款，并已悉數贖回今年內到期所有境外公募債。
顯然，隨著(zhù)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷深刻調整，過(guò)去規模決定一切的邏輯早已不適用如今的房企。而對于千億規模之上的奧園，從謹慎拿地到保證現金流，才是最重要的生存法則。