2021年上半年，疫情的穩定為國內房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)緩和的機會(huì )，克而瑞數據顯示，1-5月百強房企整體的銷(xiāo)售操盤(pán)金額同比增長(cháng)51.3%，較2019年同期也增長(cháng)近39.4%，房企銷(xiāo)售同比紛紛錄得增長(cháng)，意味著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)仍有向上空間。與此同時(shí)，三道紅線(xiàn)、兩集中供地等政策也考驗著(zhù)房企的經(jīng)營(yíng)之道。

       不可否認的是，房地產(chǎn)的邏輯正在發(fā)生改變，而如何衡量一家房企的健康，仍舊離不開(kāi)傳統的人、財、地，維系三者平衡是推動(dòng)企業(yè)持續高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵。

       自2019年地產(chǎn)板塊實(shí)現千億規模之后，粵系房企奧園也開(kāi)始由過(guò)去的高速擴展，逐漸轉向追求利潤和企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展，面對日益復雜的市場(chǎng)，穩健、謹慎的財務(wù)和拿地策略是這家千億房企應對行業(yè)變化的不變之道。
       2021年前5個(gè)月，奧園累計實(shí)現物業(yè)合同銷(xiāo)售約人民幣525.7億元，合同銷(xiāo)售面積約459.3萬(wàn)平方米，同比分別增長(cháng)58%和41%。業(yè)績(jì)穩健增長(cháng)背后，奧園在財務(wù)、土地、組織管理方面，也演繹了一家千億房企的生存樣本。

       資金端：多渠道融資 保障現金流充裕

       盡管“三道紅線(xiàn)”來(lái)勢洶洶，但融資新規亦引導房企向穩健、健康方向持續發(fā)展。

       受融資環(huán)境趨緊影響，2021年內，房企的融資情況普遍不甚樂(lè )觀(guān)。在此環(huán)境下，上半年奧園抓住了市場(chǎng)窗口期，先后發(fā)出三筆美元優(yōu)先票據，完成兩筆境外銀團貸，同時(shí)境內債也在穩步推動(dòng)中，通過(guò)境內境外多渠道融資。

       具體來(lái)看：
       1月，奧園采用交換要約配新發(fā)行方式按票面價(jià)發(fā)行1.88億美元2022年到期4.2%優(yōu)先票據，用于置換2020年2月發(fā)行的1.88億美元4.8%優(yōu)先票據。與過(guò)往相比，這筆美元債創(chuàng )下了奧園債券發(fā)行成本新低，對進(jìn)一步降低融資成本起到推動(dòng)作用。

       2月，奧園發(fā)行6年期3.5億美元5.88%優(yōu)先票據，創(chuàng )公司美元債最長(cháng)發(fā)行年期。6月，奧園成功發(fā)行2024年到期2億美元7.95%優(yōu)先票據。

#03此外，3月和5月，奧園完成兩輪合共逾21億港元三年期境外銀團貸款，兩輪銀團貸按香港銀行同業(yè)拆息（HIBOR）/倫敦銀行同業(yè)拆息（LIBOR）加4.30%的年利率計息。

       境內債方面，據市場(chǎng)消息稱(chēng)，奧園還有約18億的境內債發(fā)行額度，預計發(fā)行時(shí)間會(huì )在6-7月，境內還有ABS也在同步在推進(jìn)，目的都是借新還舊。

       與此同時(shí)，奧園已悉數贖回今年內到期的三筆公募境外優(yōu)先票據，規模近77億人民幣。一方面，體現公司注重企業(yè)信用，另一方面也有助于持續優(yōu)化債務(wù)結構。
      除了融資輸血，奧園亦在通過(guò)促回款、調節奏、降成本、快交付等方式積極造血。奧園方面稱(chēng)，上半年公司的回款率繼續保持不錯的水平，保障了公司現金流的充裕。
       穩健的財務(wù)表現獲得了資本市場(chǎng)的支持，近期聯(lián)合信用確認繼續給予奧園集團境內AAA評級，穆迪、標普對中國奧園的評級展望也維持為“穩定”，而惠譽(yù)對中國奧園的企業(yè)信貸評級則保持在BB。

       投資端：謹慎拿地 加速城市更新轉化
       2021年初，兩集中供地政策的推出改變了房企拿地的邏輯，有人繼續在土地市場(chǎng)蒙眼狂奔，也有人冷眼旁觀(guān)，保持謹慎的觀(guān)望情緒，不拼高價(jià)地，該出手時(shí)再出手，而奧園顯然是后者。

       一方面，隨著(zhù)拿地競爭激烈，公開(kāi)土地市場(chǎng)對房企的利潤考驗愈加顯著(zhù)；另一方面，通過(guò)城市更新、收并購、合作開(kāi)發(fā)等風(fēng)險低的模式拓展土地，也成為房企在招拍掛之外的選擇。
       事實(shí)上，在奧園千億規模的道路上，收并購是這家粵系房企一直以來(lái)的特色；另外，自2011年切入城市更新領(lǐng)域后，這一業(yè)務(wù)也逐漸成為支撐奧園未來(lái)業(yè)績(jì)增長(cháng)的重要力量。
       年報數據顯示，2020年，奧園通過(guò)收并購拿地的貨值占比約57%，而自上市以來(lái)，奧園按建筑面積通過(guò)收并購方式取得的項目占比也有六成。在年初的業(yè)績(jì)會(huì )上，管理層也表示，更加傾向收并購為主，再加上積極有效的舊改補充，適度的、紀律性、精準的對目前熱點(diǎn)城市的聯(lián)動(dòng)以招拍掛的方式來(lái)獲地。

       值得一提的是，基于較早切入城市更新的優(yōu)勢，奧園目前已成功獲取60多個(gè)城市更新項目，另有50多個(gè)項目正在有序推進(jìn)中。數據顯示，截至2020年12月31日，奧園擁有土地儲備總建筑面積約5718萬(wàn)平方米，總貨值約6208億元，而計入城市更新項目后的總貨值約12938億元，足夠未來(lái)四到五年發(fā)展。

       按照奧園的計劃，未來(lái)三年，公司能給城市更新業(yè)務(wù)可轉化貨值約1600億元。此前就有市場(chǎng)消息稱(chēng)，奧園位于廣州和珠海的兩個(gè)城市更新項目——廣州奧園學(xué)苑壹號、珠海奧園學(xué)苑壹號將于近期入市，總貨值或可將超過(guò)400億元。
       此前，摩根大通、野村證券、中金公司、海通國際、華泰國際等中外大行就預計奧園城市更新項目平均毛利率35%至40%，隨著(zhù)加速轉化將拓寬公司土儲并提高利潤水平。