奧園半年報發(fā)布后 多家投行投下贊成票
日期：2021-09-04
若想要從財報里看一家房企未來(lái)（下半場(chǎng)）的樣子，就當下而言，中國奧園應該是畫(huà)像清晰度比較高的房企之一了。這是我看完奧園2021年半年報后，最直觀(guān)的感受。
顯然，投行也基本持相同看法。自?shī)W園發(fā)布2021年中期業(yè)績(jì)后，日前獲20家中外資機構發(fā)表更新研報，多家大行對奧園業(yè)績(jì)穩中有升，及可持續發(fā)展前景給予認可。同時(shí)多家投行機構認為，隨著(zhù)中國奧園城市更新加速轉化，未來(lái)將進(jìn)入利潤釋放期。
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房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)這兩三年的調整，走到今天，其實(shí)很多變化已經(jīng)成了高度確定性的事，比如：1、行業(yè)加速進(jìn)入下半場(chǎng)，游戲規則徹底改變；2、高周轉不再，高杠桿成了負擔，房企間的較量從比誰(shuí)走的快，到比誰(shuí)走的穩；3、單一式住宅開(kāi)發(fā)成死胡同，“不動(dòng)產(chǎn)+運營(yíng)”才是王道；4、行情分化，大城市及大都市圈才有詩(shī)和遠方；5、城市由外展進(jìn)入內涵式發(fā)展，城市更新成香餑餑。
當然，對于這些變化，躬身入局的房企們看得更清楚、認識得也更為深刻，如今大家都在努力改變自己，對自己革命：從業(yè)務(wù)到組織，從戰略戰術(shù)到發(fā)展方向，全面重構。但是，也有很多仍不確定乃至模糊的事，比如下半場(chǎng)的路上，大家都走到哪一步了？畢竟各家采取的策略不一、調整的力度不一、邁的步調也不一。注定是有的前、有的后，有的清晰、有的模糊。
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先通過(guò)2021年半年報幾組關(guān)鍵數據，看看奧園現在的樣子。合同銷(xiāo)售額675.8億元，同比增長(cháng)33%；營(yíng)收325億元，同比增長(cháng)15%；核心凈利潤29億元，核心凈利潤率：8.8%；現金回款率87%；從行業(yè)視角看，上半年奧園的表現屬于中等偏上。再看杠桿和負債端，在手總現金683.2億元，還是比較充足的；總有息負債1113億元，較于2020年底減少36億；凈負債率80.7%，較于2020年底減少2個(gè)百分點(diǎn)；現金短債比1.3倍，也很健康；剔除預收款后資產(chǎn)負債率78.5%，與2020年底比，基本持平。所以，若用一個(gè)字概括奧園現在的樣子就是“穩”：左手穩住了負債和杠桿，右手穩住了業(yè)績(jì)和增長(cháng)。
而這些數據，則較為清晰地刻畫(huà)出了奧園未來(lái)的樣子。截至2021年6月30日，奧園總貨值為1.35萬(wàn)億，其中確權土儲貨值5939億元，城市更新貨值7543億元。
看出關(guān)鍵信息了沒(méi)？奧園的城更貨值超過(guò)了現有確權貨值，相當于后者的1.3倍。論規模，奧園的城更貨值并不是行業(yè)內最多的一家，但論貨值結構，奧園卻可能第二家在總盤(pán)子中，來(lái)自城更的蛋糕，超過(guò)一半的房企。這是一個(gè)非比尋常的信號。
如前述所言，城市更新是下半場(chǎng)的香餑餑，是房企們必然爭搶的主賽道之一。當其他房企還在磨刀霍霍的時(shí)候，奧園早已重倉；當公開(kāi)市場(chǎng)的好地越來(lái)少、越來(lái)越難拿、越來(lái)越貴的時(shí)候，面對“房企靠什么持續發(fā)展”的靈魂之問(wèn)，奧園已用行動(dòng)明確地給出了答案。當然，相當于舊改大盤(pán)子里的貨值總量，市場(chǎng)更為關(guān)注奧園能攬到碗里、吃到嘴里的量。對此，奧園也給出了較為明確的數據指引。上半年，奧園城更板塊已轉化可售貨值135億元，全年有400億，和去年持平。
野村證券、美銀證券、瑞士銀行、瑞士信貸銀行、華泰證券等認為，奧園的城市更新項目預計2021至2024年轉化可售貨值約人民幣2420億元，相當于奧園已有城改貨值的三分之一。著(zhù)實(shí)不低！這既體現了奧園的舊改能力，打小也大大增強了奧園未來(lái)業(yè)績(jì)增長(cháng)的確定性。
華泰證券預計，奧園在 2021-2023 年期間的銷(xiāo)售年復合增長(cháng)率約為18%。興業(yè)證券研報顯示，公司全年可售貨值為2200億元，下半年占比61%，相對應去化達率到61%，即可完成全年目標。
值得一提的是，廣州奧園恒基學(xué)苑壹號，及珠海奧園學(xué)苑壹號兩個(gè)標桿舊改項目也即將開(kāi)售，將支持全年銷(xiāo)售達標。以廣州奧園恒基學(xué)苑壹號為例，作為今年奧園城更的重點(diǎn)項目，一問(wèn)世便成了廣州樓市的當紅炸子雞。從區位上看，其與廣州大學(xué)城一江之隔的國際創(chuàng )新城板塊，是廣州主城最后一處“城軸和江軸”交匯板塊，廣州第三中軸正在這里崛起，也是未來(lái)廣州的城市新風(fēng)口。據悉，項目還配有約12萬(wàn)平的濱江公園，及約3萬(wàn)方的藝術(shù)商業(yè)綜合體。
算上城市更新后，奧園地產(chǎn)主業(yè)的市場(chǎng)結構也發(fā)生了質(zhì)的變化，核心一二線(xiàn)城市占比達84%，占據絕對主導地位。此外，奧園城更貨值99%是在粵港澳大灣區。到這里，一副關(guān)于奧園未來(lái)的清晰畫(huà)像也就是出來(lái)了：一家深耕大灣區、精于城更、增長(cháng)穩健、盈利較強（城更利潤率高）的千億房企。?當然，這只是奧園未來(lái)畫(huà)像的一半。
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另一半畫(huà)像，要從奧園針對下半場(chǎng)設計的發(fā)展驅動(dòng)模式中去尋找。如開(kāi)頭所言，“不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)+運營(yíng)”是房企行走下半場(chǎng)的王道。但如何圍繞這“第一性原理”設計適合自己的發(fā)展模式，各家房企的具體實(shí)踐、選擇路線(xiàn)都是不同的。在奧園設計的模式里“不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)+”對應著(zhù)“幸福人居”，具體包括城市更新、住宅、商業(yè)及國際地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。其中，從未來(lái)視角看，城市更新又是奧園“幸福人居”引擎中的核心驅動(dòng)器。“運營(yíng)”對應著(zhù)“悅康生活”，具體包括：醫美、大健康、商業(yè)運營(yíng)、物業(yè)管理、科技、文旅等。其中，醫美、商業(yè)和物業(yè)運營(yíng)等又是奧園“悅康生活”引擎中的核心驅動(dòng)器。
那么，如何理解奧園的這一設計，及它們之間的關(guān)系呢？七個(gè)字：雙引擎混動(dòng)發(fā)展！
所謂“雙引擎”，是因不管屬于不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊的城市更新、商業(yè)地產(chǎn)，還是屬于運營(yíng)板塊的醫美、大健康、商業(yè)運營(yíng)和物業(yè)管理，都是當下公認的、極具想象空間的賽道。二者均能獨立驅動(dòng)奧園在下半場(chǎng)的發(fā)展。比如不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊的城市更新：從需求看，居民主要訴求已從“有的住”到“住的好”；從發(fā)展看，城市空間飽和，建設重心從攤大餅式造新城，轉向內涵式的主城區改造；從政策看，城更已上升為國家戰略。此外，市場(chǎng)空間極其廣闊，有數據顯示，2020年，我國城鎮住宅拆遷改造需求達到30億平方米，占總體住房需求的 34.4%?？梢?jiàn)，無(wú)論哪個(gè)方面都在支撐著(zhù)城更，成為下半場(chǎng)的超級風(fēng)口。
再比如運營(yíng)板塊的醫美大健康、商業(yè)運營(yíng)，隨著(zhù)內需時(shí)代來(lái)臨，及國人日益增長(cháng)的物質(zhì)文化生活需求，上述賽道的市場(chǎng)風(fēng)口也都極其強勁。值得一提的是，奧園在醫美、大健康、商業(yè)運營(yíng)和物業(yè)管理等運營(yíng)板塊的布局，并非還處于育苗階段，其相關(guān)業(yè)務(wù)在市場(chǎng)上，已相當能打了，并已登陸資本市場(chǎng)。如醫美賽道的奧園美谷（000615.SZ）、物業(yè)及大健康賽道的奧園健康（03662.HK）。
所謂“混動(dòng)發(fā)展”是因二者之間可以相互賦能、協(xié)同發(fā)展，不僅可以產(chǎn)生1+1>N的化學(xué)反應，也能強化奧園在下半場(chǎng)的競爭力。實(shí)際上，也確實(shí)是如此。比如醫美科技產(chǎn)業(yè)，協(xié)同賦能地產(chǎn)主業(yè)，孕育出了上海奧園美谷、奧園灣區智谷。文旅、特色產(chǎn)業(yè)賦能地產(chǎn)主業(yè)，孕育出了奧園英德巧克力王國……
一旦跑通、跑順，奧園這種由“不動(dòng)產(chǎn)+運營(yíng)”而生成的復合型業(yè)務(wù)形態(tài)，未來(lái)只會(huì )越來(lái)越多。這就是未來(lái)奧園的另一半畫(huà)像！無(wú)論是下半場(chǎng)的發(fā)展邏輯，還是具體實(shí)踐，都是很清晰、明確的。
小結
當下穩當，未來(lái)清晰！這就是從奧園2021年半年報里，我們看到的奧園關(guān)于當下與未來(lái)的“兩幅畫(huà)像”。在不確定性的下半場(chǎng)，這種相對清晰的明確性，無(wú)疑是投行們最為關(guān)注和看重的?；蛟S這也是奧園2021年半年報的最大意義。（文章來(lái)源：花椒財經(jīng)）