12月21日，深圳市輝勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“輝勝開(kāi)發(fā)”）確認成為深圳南山區南玻工業(yè)大廈（下稱(chēng)“南玻”）城市更新項目實(shí)施主體的消息不脛而走。

　　深圳蛇口，改革開(kāi)放第一窗口，經(jīng)濟特區從這里起步，在改革開(kāi)放40多年中一直具有標志意義。南玻工業(yè)大廈城市更新項目位于南山區招商街道，地處深圳市連接港澳地區的紐帶——前海蛇口自貿片區。

　　企查查股權穿透顯示，輝勝開(kāi)發(fā)為中國奧園（3883.HK）旗下公司。早在2016年奧園布局深圳以來(lái)，先后打造了奧園翡翠東灣、奧園峯薈等標桿項目，持續加碼深圳市場(chǎng)。截至目前，奧園在深圳已有接近10個(gè)城市更新項目。業(yè)內觀(guān)察，在當下房地產(chǎn)行業(yè)尤其是民企普遍陷入困境的當下，正式成為深圳“南玻”城更項目，可能是這家深耕大灣區四小龍的千億房企奧園近期來(lái)難得的重大實(shí)質(zhì)利好。

　　一方面，全行業(yè)普遍陷入境外評級下調引發(fā)的流動(dòng)性資金困境，奧園也未能幸免。尤其是11月以來(lái)奧園擔保的近60億元理財產(chǎn)品因個(gè)別項目未能達成展期，形成部分違約再導致擠兌，一時(shí)間負面消息“滿(mǎn)天飛”。

　　另一方面，包括奧園董事會(huì )主席、總裁、以及眾高管、區域總公開(kāi)表示“絕不躺平”，公司主動(dòng)優(yōu)化組織架構、引入戰略投資者的消息也時(shí)有所聞，但在沒(méi)有明確官宣前，外界主要是通過(guò)了解奧園“五保”（保交付、保兌付、保銷(xiāo)售、保運營(yíng)、保穩定）中的“保交付”來(lái)了解公司。

　　基于此，趕在2021年底前，奧園旗下公司被深圳市南山區城市更新和土地整備局確認為南玻城更實(shí)施主體，信號意義就尤其重大。

　　首先，這是奧園近期再一次被官方肯定。此前的一次，據人民日報消息，廣東省住建主管部門(mén)曾為奧園定性，廣東遭遇流動(dòng)性困境的房企，每家情況也并不相同。類(lèi)似奧園這樣，遭遇的是海外評級被頻頻下調后觸發(fā)的債務(wù)擠兌困難，企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)比較正常。而奧園也被寄望能成為困境中走出來(lái)的房企典范。

　　而且，相較于之前官方表態(tài)，此次奧園入手深圳前海蛇口核心地段優(yōu)質(zhì)項目、周邊售價(jià)每平方米10萬(wàn)元許，是從實(shí)際運營(yíng)層面印證奧園“運營(yíng)正常”，比媒體層面的表態(tài)更具說(shuō)服力。

　　其次，雖然近期從央行、銀保監會(huì )到地方，政策層面暖風(fēng)勁吹，但奧園怎樣在流動(dòng)性困境中脫身其實(shí)一直不明朗。而是次南玻項目，奧園的“脫困”路徑初步浮現。

　　“保交付”是大局，是修復公司因流動(dòng)性困境引發(fā)的品牌聲譽(yù)受損的最佳方式，是公司回流銀行監管專(zhuān)項賬戶(hù)資金的關(guān)鍵；2021年前11個(gè)月，奧園在深圳、佛山、蘇州等城市累計交付70余項目，交付面積超500萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)45%。12月，奧園旗下梅州、珠海、江門(mén)等多個(gè)城市數十個(gè)項目亦將陸續交付。

　　“保兌付”是履行“絕不躺平”承諾，通過(guò)專(zhuān)業(yè)機構、理財產(chǎn)品銷(xiāo)售公司穩定投資人情緒，為公司資金正常運轉爭取時(shí)間；12月以來(lái)，陸續有奧園理財產(chǎn)品投資人透露已于近期收到奧園兌付的本息，并有報道指稱(chēng)奧園大額投資人鎖房積極并有簽約成交。

　　“保銷(xiāo)售”是積極因應行業(yè)困境、努力“自救”。按照廣東省統計局數據，2021年前11月廣東省商品房銷(xiāo)售價(jià)漲量縮，奧園前11月錄得1157.8億元銷(xiāo)售額、同比增長(cháng)2%殊為不易，銷(xiāo)售鼓勁絕不可泄。

　　“保運營(yíng)”涉及眾多，包括穩定核心管理團隊、精兵簡(jiǎn)政實(shí)施扁平化管理、鼓勵賦能一線(xiàn)提升管理能效等調整，更包括正常推進(jìn)“南玻”等優(yōu)質(zhì)城更項目，為2022年發(fā)展蓄力。

　　“保穩定”則就是一句話(huà)——尋找核心戰略投資者。奧園作為大灣區“四小龍”、穩居國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)30強，城市更新10強，截至2021年11月，奧園土儲中未售面積逾2900萬(wàn)平方米，未售貨值約3050億元，另有一批大灣區舊改項目估算總貨值超6000億元。但要度過(guò)眼前的困境，活下去是第一位的，在市場(chǎng)回歸正常，業(yè)務(wù)利潤釋放之前，奧園最好能像保利、粵海、萬(wàn)科那樣有個(gè)“靠山”，才方便在行業(yè)整體過(guò)冬和“節衣縮食”中度過(guò)劫波，迎來(lái)此輪行業(yè)洗牌的春天。

　　從這個(gè)角度來(lái)看，奧園“五保”“回血”圖存的過(guò)程，很可能也是此輪民營(yíng)房企整體過(guò)冬的突圍樣本，給奧園以時(shí)間和信心，而不僅是指責和逼債，可能是社會(huì )、銀行、投資人、買(mǎi)房者和企業(yè)等多方共贏(yíng)的上策之選。（來(lái)源：中國房地產(chǎn)報）