奧園地產(chǎn)集團，1996年成立，2007年香港上市，被稱(chēng)為中國復合地產(chǎn)締造者和中國主題地產(chǎn)創(chuàng )新理念開(kāi)拓者。

　　2014年，奧園2014年全年累計實(shí)現未經(jīng)審核合同銷(xiāo)售金額約人民幣122.2億元，合同銷(xiāo)售面積約134.3萬(wàn)平方米，同比分別增長(cháng)約22%和25%。同年，奧園地產(chǎn)品牌價(jià)值大幅躍升至40億元，躋身華南區TOP10前三甲，而作為中國復合地產(chǎn)領(lǐng)跑者，奧園以開(kāi)創(chuàng )者姿態(tài)，連續三年上榜中國地產(chǎn)業(yè)權威榜單“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)榜”，獲“2014年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”綜合排名第31位，“運營(yíng)效率TOP10”排名第6位。

　　“當世界都在變你還不變，那是最大的風(fēng)險”，這是奧園集團董事局主席郭梓文先生在奧園2014年度工作總結上表達的觀(guān)點(diǎn)，與此同時(shí)，他還提出了奧園下一步“邊生產(chǎn)邊轉型”的戰略轉型方向。

　　邊生產(chǎn)邊轉型，意味著(zhù)奧園在保持業(yè)績(jì)持續、穩健、均衡增長(cháng)的同時(shí)，基于既有的業(yè)績(jì)、資源、業(yè)主、融資、團隊優(yōu)勢，以創(chuàng )新為動(dòng)力積極投身企業(yè)的轉型與發(fā)展，包括境內境外同步發(fā)展、全面擁抱互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng )新?tīng)I銷(xiāo)方式、徹底改革營(yíng)銷(xiāo)體系、產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)轉型、跨界復合產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈延伸發(fā)展等方面。

　　從20億到100億的飛躍發(fā)展，奧園戰略愈加清晰，投資策略、產(chǎn)品策略、開(kāi)發(fā)策略更加篤定，而“商住雙線(xiàn)、快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售”戰略下，奧園完成了厚積薄發(fā)，迎風(fēng)招展，正是遠行時(shí)！

　　行業(yè)發(fā)展從2013年的單邊上揚，到2014年的高位橫盤(pán)，再到2015年進(jìn)入政治、經(jīng)濟發(fā)展的“新常態(tài)”，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入新常態(tài)，從過(guò)去的暴利到當前的微利，逐步趨穩。

　　奧園總裁郭梓寧認為，當市場(chǎng)更加規范化，沒(méi)有實(shí)力亦無(wú)品牌的房企將遭到淘汰，而有實(shí)力或有規?；蛴刑厣钠髽I(yè)，將會(huì )進(jìn)入到新常態(tài)中持續發(fā)展。

　　規?；l(fā)展的企業(yè)未來(lái)在行業(yè)的話(huà)語(yǔ)權、競爭力上會(huì )更有優(yōu)勢，但是沒(méi)有規模的企業(yè)就一定無(wú)法生存？

　　郭梓寧認為，一方面，對于一二線(xiàn)城市而言，拿地競爭越來(lái)越白熱化，更傾向于規?；l(fā)展。但一方面，中國城鎮化發(fā)展不會(huì )在短短幾年內完成，落后的縣、鎮給予四五線(xiàn)城市小開(kāi)發(fā)商以生存空間，在這些地區，中型乃至大型規模的房企因地域偏僻、成本高而無(wú)法進(jìn)入，這時(shí)縣、鎮的小企業(yè)反而能起到補充作用。

　　一個(gè)國家或地區的核心城市永遠都是人口流入地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與中國城鎮化率直接相關(guān)。人口流入城市，除了新增購房需求，商業(yè)地產(chǎn)升值空間也大。

　　然而，一方面，城鎮化不僅僅是農民進(jìn)城，新型城鎮化更側重于城鄉一體、生態(tài)宜居與和諧發(fā)展，強調服務(wù)設施、公共設施一體化。城鎮化對開(kāi)發(fā)商的綜合運營(yíng)能力要求非常高，除了開(kāi)發(fā)住宅，還要具備相關(guān)配套和生活設施的開(kāi)發(fā)能力。

　　另一方面，2013年中國的53%的城鎮化率是按常住人口統計，如果按戶(hù)籍統計才35%左右。這相差的18個(gè)點(diǎn)如果按每年增長(cháng)2個(gè)點(diǎn)算，那城鎮化進(jìn)程距大家期待的起碼要落后8~10年。這一點(diǎn)需要正視。

　　在奧園執行總裁楊忠看來(lái)，城鎮化對地產(chǎn)的影響主要體現在四個(gè)方面。

　　第一，市場(chǎng)剛需蛋糕很大，尤其三四線(xiàn)城市，而保障房主要是在一二線(xiàn)城市逐步發(fā)揮影響作用。

　　第二，是利潤率，剛需購買(mǎi)力初步釋放后，以后的購買(mǎi)力總體會(huì )略低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤率會(huì )向更合理水平回歸。

　　第三，是開(kāi)發(fā)模式，標準化快速開(kāi)發(fā)，提高資金效率會(huì )是一些開(kāi)發(fā)商提高資金回報率、降低成本的重要選擇，尤其是同一大的區域內的標準化開(kāi)發(fā)。

　　第四，住宅產(chǎn)品結構和三四線(xiàn)城市商業(yè)業(yè)態(tài)，會(huì )隨著(zhù)城鎮常駐人口實(shí)際結構性變化發(fā)生改變。一般住宅項目開(kāi)發(fā)向小型城鎮化綜合運營(yíng)方向的轉化，會(huì )帶來(lái)新的機會(huì )。

　　楊忠還指出，不同城市乃至同一城市的不同板塊，城鎮化也不是完全均衡的，因此產(chǎn)品定位和盈利機會(huì )也有所不同。

　　郭梓寧認為，堅持走復合地產(chǎn)這條路，在同質(zhì)化嚴重的市場(chǎng)上前景比單一地產(chǎn)更好，抗風(fēng)險能力更強。奧園的復合型地產(chǎn)理念，倡導健康、養生、旅游、文化、教育、低碳、運動(dòng)等，豐富了住宅概念，將不同產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)結合到生活居住產(chǎn)品中來(lái)提煉優(yōu)勢，從而提升了產(chǎn)品附加值、加速去化、促進(jìn)口碑，也帶來(lái)了新的經(jīng)營(yíng)收入，打造出健康住宅和特色商業(yè)經(jīng)營(yíng)聯(lián)動(dòng)的創(chuàng )新開(kāi)發(fā)模式。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)全價(jià)值鏈上，奧園的復合地產(chǎn)商業(yè)模式，基于社區金融、社區養老、社區旅游、社區養生來(lái)打造和豐富，將資源整合在一起，作為地產(chǎn)的資源配套，不做無(wú)關(guān)跨越，旨在豐富本身新的產(chǎn)品模式，從而提升企業(yè)發(fā)展質(zhì)量和利潤率，實(shí)現有質(zhì)量地增長(cháng)。

　　行業(yè)層面，一方面房地產(chǎn)發(fā)展從過(guò)去的粗放式逐漸向平穩和精細化轉變，片面追求高銷(xiāo)售額的發(fā)展模式不可持續；另一方面，隨著(zhù)人均居住面積和戶(hù)均套數的增加以及住宅居住投資理念變化，仍有很多發(fā)展機會(huì )。

　　公司層面，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)是繼人口紅利、土地紅利之后的第三次發(fā)展紅利，對整個(gè)社會(huì )生活、各行各業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)和模式都產(chǎn)生了巨大影響，而基于這一趨勢和前提做好戰略層面的轉型與創(chuàng )新，將帶給各梯隊房企新的前景和空間。

　　奧園在1997年便成功開(kāi)發(fā)了中國首個(gè)運動(dòng)型社區廣州奧園，提出“主題地產(chǎn)”概念，宣揚“運動(dòng)就在家門(mén)口”，其積極倡導的奧林匹克運動(dòng)精神深入民心，該項目也因此被譽(yù)為“中國復合地產(chǎn)第一盤(pán)”。

　　奧園目前在廣東英德和韶關(guān)展開(kāi)的“升級版”復合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，首先在開(kāi)發(fā)理念上，充分考慮目標客戶(hù)的體驗和幸福感，反推產(chǎn)品定位、設計、配套、運營(yíng)服務(wù)；其次資源整合的深度、廣度以及介入時(shí)間上都進(jìn)行了全盤(pán)考慮，如文化方面，奧園是《印象·劉三姐》、《禪宗·少林》等實(shí)景演出“山水文化”公司股東之一，為下一步做文化旅游地產(chǎn)奠定了基礎。另外在后期運營(yíng)服務(wù)上，會(huì )以開(kāi)發(fā)商和專(zhuān)業(yè)公司聯(lián)合主導，落實(shí)產(chǎn)品為客戶(hù)服務(wù)的理念。

　　此外，奧園還開(kāi)發(fā)了“華南首個(gè)養生基地”奧園養生城，中山奧園成功獲批國家級“健康住宅建設試點(diǎn)樓盤(pán)”等。

　　歷經(jīng)2008年金融危機和調控影響，2009~2011年奧園在企業(yè)戰略、組織架構、工作流程、人員儲備等方面進(jìn)行了鞏固，2012年在投資、融資方面有重大進(jìn)展，2013年突破百億高速提升，在維持現有區域擴大延伸策略的基礎上，布局珠三角、長(cháng)三角、環(huán)渤海、中西部核心區及北部灣五大經(jīng)濟圈，重點(diǎn)聚焦一二線(xiàn)城市，并集中發(fā)展廣東、重慶和沈陽(yáng)等區域。

　　奧園在拿地比例上，三四線(xiàn)城市占30%左右，投入與業(yè)績(jì)貢獻占比在10%~20%，資金占用率相對一二線(xiàn)城市低，一二線(xiàn)與三四線(xiàn)城市項目的利潤率差別不大。2014年奧園4成左右的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)都來(lái)自廣州。

　　郭梓寧透露，奧園的發(fā)展布局，以一二線(xiàn)城市為主，每年都有一定的土地儲備，而對于三四線(xiàn)城市，會(huì )基于當地市場(chǎng)去化率、利潤空間，是否經(jīng)濟強縣、人口大縣，有無(wú)特殊資源等，來(lái)選擇進(jìn)入，作為集團拿地的有益補充，以規避政策風(fēng)險。

　　特殊資源方面，例如梅州市蕉嶺縣，是世界長(cháng)壽之鄉，人口雖不多，但資源豐富，可以開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、養生地產(chǎn)，打造“公司+基地+農戶(hù)”的產(chǎn)業(yè)鏈，此外，祖籍在蕉嶺的臺胞有46萬(wàn)，近兩倍于當地常住人口，這也是一筆極大的置業(yè)需求。郭梓寧還提到，布局縣城的商業(yè)地產(chǎn)，一定程度上是在彌補商業(yè)空白，選擇符合條件的縣城進(jìn)入，發(fā)展超市、影院、兒童樂(lè )園、餐飲等，出售商業(yè)步行街，這一模式是可以復制的。

　　郭梓寧提到，首先，奧園拿地仍以廣東區域為主，包括番禺、南沙、蘿崗、增城等地，深耕廣東大本營(yíng)；其次，向外重點(diǎn)開(kāi)辟如重慶、江蘇等可持續性發(fā)展區域。其中重慶人口多，售價(jià)不高，去化快，土地儲備充裕，是2015年的重點(diǎn)投入地區；而江蘇昆山的購買(mǎi)力，95%來(lái)自上海，非常具有市場(chǎng)潛力。

　　在選擇土地上，會(huì )重點(diǎn)關(guān)注4個(gè)條件：一是在地域上以廣東和已有項目所在區域為主；二是土地規劃條件符合奧園定位和需求，與“商住雙線(xiàn)”產(chǎn)品策略基本相符；三是土地成熟度要滿(mǎn)足快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售；四是財務(wù)指標上要能保證不低于30%的毛利率，但如果是符合企業(yè)三年發(fā)展規劃、當地市場(chǎng)、資金條件的，對開(kāi)發(fā)模式、銷(xiāo)售額、資金周轉有貢獻的地，毛利率要求可放寬。

　　奧園在拿地方式上，舉牌、收購、合作、三舊改造并行。郭梓寧認為，首先，對三舊改造而言，雖然周期漫長(cháng)，但是拿地成本相對低，一旦能通過(guò)舊改拿到大量地塊，對奧園的未來(lái)發(fā)展是非常有力的支持；其次，政府征用的村留用地，在于與村的合作，合理確定雙方的物業(yè)分成比例。

　　具體在開(kāi)發(fā)層面，需具備充足的外部各項資源，首先是人才資源，其次是商家資源。從經(jīng)營(yíng)層面，項目必須為區域商業(yè)標桿，總建筑面積不需太大，但要有先天的交通優(yōu)勢，有大量穩定居住人口的成熟區域，或者是旅游區等具備固定流動(dòng)人口的區域。

　　郭梓寧認為，復合型業(yè)態(tài)和城市綜合體建設，需要配合政府“宜業(yè)宜居”、區域功能規劃。比如2015年奧園在珠海發(fā)展以住宅為主的商業(yè)，一是因為珠海橫琴是廣東自貿區之一，看中其地處粵港澳結合部的優(yōu)勢，二是因為珠海到澳門(mén)可24小時(shí)通關(guān)，三是港珠澳大橋將珠海與澳門(mén)連接起來(lái)。

　　說(shuō)到自貿區，奧園在十幾年前就看好另一廣東自貿區南沙的發(fā)展，許多開(kāi)發(fā)商都不愿去當時(shí)還非?；臎龅哪仙?，但是奧園那時(shí)候就果斷在南沙拿下了一塊1000畝的土地。

　　在郭梓寧看來(lái)，絕大多數民眾的住房問(wèn)題，只能在政府某種政策幫助下通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)解決。也因此，緊跟政府規劃走一定不會(huì )錯，拿地會(huì )傾向于搭政府的順風(fēng)車(chē)。而依據廣東省委省政府振興粵東西北的動(dòng)員令，奧園也會(huì )積極響應，尋找發(fā)展商機、政策扶持地區，適當進(jìn)入。

　　房地產(chǎn)行業(yè)在高速發(fā)展時(shí)期負債率會(huì )大幅上升，奧園一貫堅持穩健的財務(wù)策略，即便銷(xiāo)售業(yè)績(jì)大幅增長(cháng)，負債率仍希望控制在較低水平。楊忠提到，奧園未來(lái)的負債率希望控制在75%左右。這樣有利于規避市場(chǎng)系統風(fēng)險或策略失誤風(fēng)險，也能規避財務(wù)風(fēng)險。

　　在郭梓寧看來(lái)，奧園追求穩健持續發(fā)展，需要靈活適度運用資金杠桿。奧園已經(jīng)連續13年列為國有四大行的資信20強，信譽(yù)非常好。對于負債率，奧園一直都控制在較低的水平。奧園當前主要是銀行貸款與信托，信托利率為10%~12%，轉到開(kāi)發(fā)貸，則利率為6%~7%，而開(kāi)發(fā)貸下來(lái)后可先用于償還信托貸款，意即低息償高息；而償還貸款方面，還通過(guò)高周轉回籠資金。意即還高息信貸的兩個(gè)通道，一是高周轉回籠資金，二是信托轉開(kāi)發(fā)貸。

　　謀求高速發(fā)展下的低負債率，難度值相當高，奧園從兩大重點(diǎn)著(zhù)手實(shí)現：一是堅持“快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售”策略，從拿地到蓋樓再到賣(mài)樓，高層產(chǎn)品一般是9個(gè)月，多層產(chǎn)品一般是6個(gè)月，甚至有些地區項目這個(gè)周期更短，從而有效提高了資金使用效率；二是堅持“商住雙線(xiàn)”產(chǎn)品策略，住宅以剛需和首改置業(yè)為主，商業(yè)以銷(xiāo)售為主，注重銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)和銷(xiāo)售去化。

　　奧園做過(guò)估算，假如一家企業(yè)能實(shí)現三年55%的復合增長(cháng)，其負債率可能65%左右，而縮短開(kāi)發(fā)周期、提高資金周轉率，就可能實(shí)現50%以下的負債率。高周轉策略短期內對項目利潤率有影響，但加速資金周轉會(huì )提高股東資金投入回報率，而與此同時(shí)，由于縮短開(kāi)發(fā)周期支付的資金成本會(huì )更低，也因此成本控制能力更強、銷(xiāo)售管理費率更低，這些對企業(yè)而言可提升盈利能力。

　　周轉速度提高，銷(xiāo)售回款增幅明顯，奧園的現金流非常充裕，2014年數據顯示其凈負債比率保持在62%，處于行業(yè)中低位，這與其當前的物業(yè)以銷(xiāo)售為主、保證良好的現金流不無(wú)關(guān)聯(lián)。

　　在快周轉方面，不得不提奧園蕉嶺項目實(shí)現的80天賣(mài)樓的奇跡。這一項目拿地時(shí)便做好設計，在土地掛牌1個(gè)月期間便出圖紙，摘牌第二天便辦理報檢手續并動(dòng)工做土方，60天銷(xiāo)售中心（標準化圖紙）做好，因為是兩三層的商業(yè)項目，封頂后共計80天便取得了預售證實(shí)現了賣(mài)樓。該項目首期100畝，8萬(wàn)平米，一是政府支持力度大審批快，二是地價(jià)及開(kāi)發(fā)成本低，三是競爭不激烈。按這種模式復制，廣東及周邊省份800多個(gè)縣城能覆蓋10%，也有80多個(gè)。當前縣城商業(yè)地產(chǎn)的模式已經(jīng)“開(kāi)題”了。

　　奧園近幾年發(fā)展迅猛，并于2013年成功晉級地產(chǎn)百億俱樂(lè )部，其商業(yè)部分功不可沒(méi)。2014年12月奧園公告與華夏人壽訂立協(xié)議，后者將透過(guò)增資擴股方式以10億元認購廣州奧譽(yù)（主營(yíng)廣州番禺奧園廣場(chǎng)）約46.04%股權，印證資本市場(chǎng)對奧園商業(yè)發(fā)展的肯定。

　　2010年、2011年當很多房企還在糾結是否要做商業(yè)地產(chǎn)、多大比例發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，奧園便已經(jīng)推出廣州番禺奧園廣場(chǎng)、沈陽(yáng)奧園會(huì )展廣場(chǎng)、增城奧園廣場(chǎng)等項目，并取得銷(xiāo)售佳績(jì)。其中番禺奧園廣場(chǎng)已成為廣州高檔商業(yè)Mall之一。

　　企業(yè)要保障良好的投入產(chǎn)出比，就要把握好商業(yè)自持和銷(xiāo)售的比例，這也是商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險控制關(guān)鍵，因此奧園在篩選優(yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)行自持的同時(shí)，會(huì )適當控制自持量。

　　奧園為平衡好租售比現金流，在具體搭配上一般會(huì )在購物中心里配備可銷(xiāo)售的優(yōu)質(zhì)商業(yè)街，以保證資金回流；而對于已出售項目，則會(huì )以5年為一個(gè)統一培育經(jīng)營(yíng)期，提升招商業(yè)態(tài)和經(jīng)營(yíng)情況。

　　奧園商業(yè)分成三大系列，分別為奧園廣場(chǎng)、城市天地以及住宅底商。而商業(yè)搭配公寓或搭配其他產(chǎn)品，可以平衡項目綜合利潤。

　　奧園廣場(chǎng)定位為區域領(lǐng)先型的家庭購物中心加樂(lè )活街區，主要面向家庭人口，如蘿崗奧園廣場(chǎng)涵蓋主題開(kāi)放式體驗街區、Loft公寓、地標式甲級寫(xiě)字樓、城中心學(xué)區住宅（剛需精品住宅）四大產(chǎn)品體系；沈陽(yáng)奧園會(huì )展廣場(chǎng)為會(huì )展主題，配備含兩個(gè)大型商業(yè)Mall加商業(yè)街的雙核商業(yè)，涵括主題商業(yè)、大型商超、休閑餐飲、健身娛樂(lè )等多種業(yè)態(tài)。這種類(lèi)別中自持物業(yè)比較多。

　　城市天地定位為體驗式主題商業(yè)街區加商業(yè)公寓、寫(xiě)字樓、酒店結合體，面積相對較大，目標對象為都市白領(lǐng)和流動(dòng)人群。如廣州城市中軸線(xiàn)上的奧園城市天地，集城市旅游主題體驗商業(yè)街區、主題酒店、高端寫(xiě)字樓、夢(mèng)幻劇場(chǎng)、精品酒店公寓、Loft公寓于一體。

　　住宅底商主要是小區配套服務(wù)。商業(yè)部分都是統一招商、統一經(jīng)營(yíng)、統一開(kāi)業(yè)，保障良好的商業(yè)培育。

　　奧園商業(yè)位置選擇注重人流量和交通，購物中心傾向于成熟地段，體量一般是5萬(wàn)~8萬(wàn)平方米左右，而主題商業(yè)街未必要求成熟地段，關(guān)鍵在于地塊吸引力、周邊資源特色，而被普遍認為存在風(fēng)險的商業(yè)Mall，要考量當地消化能力、自持部分比例和資產(chǎn)升值目的，避免盲目開(kāi)發(fā)。

　　郭梓寧認為，奧園均衡快速發(fā)展下，當前最重要的兩個(gè)方面在于人才與制度。奧園是強總部，對于重慶、廣州等比較強的區域設置區域公司，其他區域則設城市公司。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，奧園的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)運營(yíng)骨干團隊都積累了豐富專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗，在內部培訓和提拔管理方面已形成良好的制度和體系，并已形成各專(zhuān)業(yè)線(xiàn)管理骨干的梯隊力量。

　　首先在人才選擇方面，奧園執行總裁楊忠認為在標準化開(kāi)發(fā)模式下，反而不需要高精尖人才，更需要執行力很強的人才。當然，這要基于制定出來(lái)的成熟計劃，流程相互銜接。

　　其次，在人才培養方面，常言道21天養成一個(gè)習慣，工作模式和習慣的養成非常重要，一旦工作流程形成，新來(lái)的經(jīng)理或是其他職位員工，就很容易進(jìn)入角色，加上上面和下面都有人提醒，即使培訓尚不及時(shí)，也不會(huì )有大問(wèn)題。

　　再次，在團隊打造方面，奧園當前培養的人才能夠滿(mǎn)足奧園業(yè)務(wù)發(fā)展需要，對空降的依賴(lài)性不大，但也不排斥某些急需或是重要的崗位會(huì )強化精英招募進(jìn)入，在商業(yè)地產(chǎn)人才空白區，會(huì )敢于利用整合資源，或是進(jìn)行人才梯隊建設，自己培養，人員適當做一些輪崗，但不主張強制性輪崗，而是根據需要來(lái)推，從而降低員工懶惰思想，激發(fā)團隊活力。

　　最后，在激勵體系上，主要以結果為導向來(lái)考核，重獎重罰?？己说?駕馬車(chē)，包括銷(xiāo)售額、交樓額（確認收入，經(jīng)營(yíng)收入）、利潤率、管理費用，現在細化到8駕馬車(chē)，并不斷細化，長(cháng)期堅持效果明顯。

　　在績(jì)效考評制度上，從2011年起奧園實(shí)行“軍令狀”、工作責任制、“八大軍規”，對完成“軍令狀”、工作責任制成績(jì)顯著(zhù)的公司（部門(mén)）責任人給予提拔任用，對“軍令狀”、工作責任制完成較差，或未嚴格遵守“八大軍規”的公司(部門(mén))責任人給予降職及崗位調整。

　　首先，奧園的“軍令狀”，以業(yè)績(jì)?yōu)閷?，以季度為考評周期，從銷(xiāo)售額、毛利率、凈利率、回籠多少資金以及完成節點(diǎn)等設置多個(gè)維度，結果與責任人的發(fā)展直接掛鉤其中也包含職能部門(mén)對項目提供的服務(wù)。

　　其次，“八大軍規”劃定人品紅線(xiàn)，實(shí)行一票否決制，這與郭梓寧提到的任用德才兼備的人有其一致性。

　　再次，在人才發(fā)展上，奧園建立了規范的職級體系，有清晰的職業(yè)發(fā)展雙通道，并通過(guò)建立領(lǐng)導力素質(zhì)模型與通用素質(zhì)模型，為人才梯隊建設提供標準。

　　最后，奧園在制度流程上強化剛性文化，從上到下，經(jīng)執董會(huì )決策的事項，確?？焖賵绦?。

總裁郭梓寧和明源地產(chǎn)研究院人員合影