伴隨著(zhù)項目的不斷豐富，中國奧園目前已經(jīng)實(shí)現舊城鎮、舊村莊、舊廠(chǎng)房“三舊”改造全覆蓋。

      低矮破舊的廠(chǎng)房和鐵皮棚、一下雨就水浸的路面、生活配套不完善……如大部分舊工業(yè)區，2015年前的珠海梅溪工業(yè)區，也是一副破敗落后的景象。

      2015年之后，這一切變成了歷史。在完成相關(guān)報建、規劃手續后，珠海奧園廣場(chǎng)在2015年5月正式奠基動(dòng)工。三年后，珠海奧園廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，曾經(jīng)的舊工業(yè)區搖身一變，成為了一個(gè)集購物、餐飲、休閑、游樂(lè )于一體的城市商業(yè)中心。

      “做夢(mèng)也沒(méi)想到村里能建起這么高檔的商場(chǎng)。”一位在梅溪村土生土長(cháng)，目前在珠海奧園廣場(chǎng)商場(chǎng)工作的人感慨道。耗時(shí)三年改造的梅溪工業(yè)區，已然成為珠海舊工業(yè)區改造的范本，而這也是中國奧園城市更新業(yè)務(wù)上的一個(gè)代表作。

珠海奧園廣場(chǎng)實(shí)拍圖

      未來(lái)，像珠海奧園廣場(chǎng)這樣的案例將越來(lái)越多。2019年9月，廣東省人民政府頒布《關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導意見(jiàn)》；12月，中央經(jīng)濟工作會(huì )議再次重申“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造”。

      奧園商業(yè)地產(chǎn)集團副總裁、奧園城市更新集團總裁王濤在7月28日接受時(shí)代財經(jīng)專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)指出，國家已經(jīng)相繼出臺了一系列關(guān)于舊改的政策，地方政府也會(huì )陸續頒布細則方案，現在城市更新處于一個(gè)風(fēng)口期。“尤其在當前疫情形勢不穩定、中美關(guān)系復雜的情況下，城市更新在拉動(dòng)內需、打通經(jīng)濟內循環(huán)上將起到非常大的作用”。

      應勢而動(dòng)，順勢而為。王濤透露，中國奧園希望在風(fēng)口期做更多更好的項目，接下來(lái)計劃加大粵港澳大灣區的布局，在一些政策穩定、有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、人口聚集力強的城市進(jìn)行城市更新建設。

復合產(chǎn)業(yè)是奧園城市更新的優(yōu)勢

      隨著(zhù)城鎮化進(jìn)程不斷加快，城市化水平持續提升，國內不少城市已經(jīng)開(kāi)始從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，城市更新是挖掘存量市場(chǎng)的重要方式，這片藍海也在吸引著(zhù)越來(lái)越多房企進(jìn)入。

      中國奧園從2015年開(kāi)始積極投身到“三舊”改造開(kāi)發(fā)中，珠海是其中一個(gè)重要的起點(diǎn)城市，繼梅溪舊工業(yè)區之后，中國奧園又成為珠海翠微和聯(lián)安舊村改造項目實(shí)施主體、平沙奧園廣場(chǎng)項目申報主體，同時(shí)快速推進(jìn)關(guān)閘村、高沙村、下圩村和水翁坑村等多個(gè)舊改項目，成為了珠海最大的城市更新企業(yè)之一。

    “這是中國奧園的戰略考慮，隨著(zhù)存量市場(chǎng)發(fā)展，舊改是獲取土地儲備的一個(gè)很好途徑。”談及當年進(jìn)入珠海舊改市場(chǎng)的契機，王濤這樣說(shuō)。

      在他看來(lái)，房企參與舊改除了獲取合理利潤，也是企業(yè)踐行社會(huì )責任的體現。“通過(guò)舊改改善了原來(lái)臟亂差的環(huán)境，村民可以獲得更好的人居生活，村集體物業(yè)也實(shí)現增值。”

      以珠海梅溪舊工業(yè)區為例，改造后，村集體的物業(yè)得到大幅升值。此外，珠海奧園廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，整個(gè)商業(yè)區提供了近2000個(gè)就業(yè)崗位。

   “無(wú)論從居住，還是稅收、就業(yè)角度看，改造對當地的影響都非常大。”王濤認為，舊改本身牽動(dòng)著(zhù)政府、村民、村集體等多方利益，是一個(gè)共建共贏(yíng)的過(guò)程。

      經(jīng)過(guò)多年的沉淀，中國奧園在城市更新方面已經(jīng)形成了一套“奧園舊改模式”，即通過(guò)“專(zhuān)業(yè)團隊+復合產(chǎn)業(yè)”，將教育、醫療、養老、體育、商業(yè)、文化、產(chǎn)業(yè)、科技等復合產(chǎn)業(yè)融入到舊改項目中。

      這些復合產(chǎn)業(yè)，都是中國奧園在地產(chǎn)主業(yè)之外，配套發(fā)展的領(lǐng)域。“中國奧園一直堅持‘一業(yè)為主，縱向發(fā)展’的戰略布局，所以復合產(chǎn)業(yè)是中國奧園城市更新的一大優(yōu)勢，因為中國奧園不只是建房子，還能把更多內容裝進(jìn)去，這是更加重要的。”王濤表示。

      在珠海梅溪舊工業(yè)區，中國奧園打造了商業(yè)綜合體珠海奧園廣場(chǎng)，而在去年拿下的珠海翠微村項目，中國奧園的初步構想是將復合產(chǎn)業(yè)的內容裝進(jìn)去。

珠海翠微村改造效果圖

      成功范本加上多年經(jīng)驗，中國奧園在舊改市場(chǎng)異常激烈的競爭中走出了一條自己的路。王濤介紹，相較于同行，“奧園舊改模式”有著(zhù)六大優(yōu)勢，包括復合產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、本土企業(yè)優(yōu)勢、品牌口碑優(yōu)勢、人才優(yōu)勢、資金優(yōu)勢、示范項目?jì)?yōu)勢。

      多年來(lái)，中國奧園已經(jīng)組成了一支專(zhuān)業(yè)的城市更新專(zhuān)業(yè)團隊，從規劃設計、改建、復建、拆除、財務(wù)管控、后期運營(yíng)等各個(gè)環(huán)節都有匹配人才。

      舊改大多存在資金占用多，回報周期長(cháng)的問(wèn)題，在至關(guān)重要的資金層面，集團可以做很好的背書(shū)。作為千億級跨國企業(yè)集團，中國奧園去年地產(chǎn)板塊銷(xiāo)售額成功破千億，資金實(shí)力雄厚。“另外，現在金融機構對城市更新非常青睞，從基金到信托到銀行，根據開(kāi)發(fā)的不同階段有不同的融資選擇。”

      在六大優(yōu)勢的支撐下，中國奧園旗下的舊改在實(shí)際操作中推進(jìn)更加迅速。其中，梅溪舊工業(yè)區從開(kāi)工到奧園廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)僅用時(shí)三年，位于廣州增城區石灘鎮的南坣村，僅用45個(gè)有效工作日簽約率就達到了8成，刷新了增城區舊改簽約紀錄。

“希望在風(fēng)口期做更多更好的項目”

      從中央到地方，舊改都成為了一項重要工作。在城鎮化水平相對較高的廣東地區，也有一大批舊改機會(huì )正在釋放。

      2019年9月，廣東省自然資源廳發(fā)布了《廣東省深入推進(jìn)“三舊”改造三年行動(dòng)方案（2019－2021年）》。方案提到，至2021年，廣東新增實(shí)施“三舊”改造面積23萬(wàn)畝以上，完成改造面積15萬(wàn)畝以上，投入改造資金5000億元以上。其中，大灣區新增實(shí)施“三舊”改造面積就達18.76萬(wàn)畝。

       中國奧園的城市更新業(yè)務(wù)正是在2019年邁入快車(chē)道。截至2019年底，中國奧園累計獲取30多個(gè)城市更新項目，并有40多個(gè)項目正在推進(jìn)之中，遍布粵港澳大灣區、環(huán)北京區域、中西部城市群、北部灣經(jīng)濟區四大區域，其中大灣區占比達到八成以上。

中國奧園實(shí)現“三舊”全覆蓋

      大灣區仍將是中國奧園拓展城市更新項目的重要戰場(chǎng)。“中國奧園希望在風(fēng)口期做更多更好的項目，接下來(lái)計劃加大在粵港澳大灣區的布局。”王濤稱(chēng)，中國奧園會(huì )從好城市、好區域、好項目三個(gè)維度去獲取項目。

      2020年，雖然不少房企都放緩了拿地的速度，但中國奧園在拓展上依然積極。在舊改方面，中國奧園于今年4月，已確認成為珠海聯(lián)安舊村改造項目實(shí)施主體；6月，確認成為東莞市清溪鎮大利社區荔枝村南商住更新單元的前期服務(wù)商；7月，東莞市嶺頭社區城市更新項目舉行啟動(dòng)儀式。

      不僅如此，中國奧園的舊改合作也明顯增加。今年上半年，中國奧園先后與卓志集團簽約開(kāi)發(fā)廣州黃埔嘉利碼頭改造項目，并聯(lián)合廣東合匯、粵港澳大灣區產(chǎn)融投資順利成為廣州市增城區朱村街橫塱村舊改項目的合作企業(yè)；與青島經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區投資控股集團達成戰略合作，首期合作項目擬為38條舊村改造；7月26日，中國奧園又與花樣年簽署城市更新戰略合作協(xié)議，就大灣區城市更新項目展開(kāi)合作，持續擴張大灣區的城市更新業(yè)務(wù)。

      在王濤看來(lái)，合作是大勢所趨，“現在很多頭部企業(yè)，很多地產(chǎn)項目都在尋求合作，中國奧園在舊改上也是一樣的，我們歡迎合作，對合作的態(tài)度是開(kāi)放包容的，合作可以取長(cháng)補短，資源整合，實(shí)現雙贏(yíng)。”

      中國奧園與同行的合作模式是多樣的，既可以是股權上的合作，也可以共同操盤(pán)，或者一二級聯(lián)動(dòng)。其中，與青島經(jīng)控集團的合作模式是一二級聯(lián)動(dòng)，由青島經(jīng)控集團做前期一級土地整理，中國奧園介入二級開(kāi)發(fā)。

      而大量的舊改儲備將成為中國奧園千億之后重要的增長(cháng)引擎。伴隨著(zhù)項目的不斷豐富，中國奧園目前已經(jīng)實(shí)現舊城鎮、舊村莊、舊廠(chǎng)房“三舊”改造全覆蓋。王濤稱(chēng)，接下來(lái)希望能在舊城改造上加大力度，此外在微改造、TOD站點(diǎn)結合城市更新等方面做嘗試。