從房企“三道紅線(xiàn)”、銀行“兩道紅線(xiàn)”到供地“兩集中”，去年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在融資、市場(chǎng)和土地等方面受到的監管步步趨嚴。

       在財務(wù)端，受“三道紅線(xiàn)”等行業(yè)政策影響，去年房企籌資活動(dòng)現金流相較2019年大幅下滑94.43%。而房地產(chǎn)正在步入微利時(shí)代，已經(jīng)成為了行業(yè)共識，更有房企自曝在此制度下所獲取的項目，只能“努力”做到1-2%的凈利潤水平。

      房企們拿到了一張更難的考卷。在這樣的背景下，如何實(shí)現現金流、利潤和規模的平衡成為房企們必須尋求的生存之道。

       不同房企有著(zhù)不同的思考，而秉持“高質(zhì)量發(fā)展”理念的粵系老牌房企奧園，在房地產(chǎn)行業(yè)被帶上政策“緊箍咒”的當下，開(kāi)始顯現其“未雨綢繆”經(jīng)營(yíng)策略的效果。

       再獲18.2億元，奧園債務(wù)結構繼續優(yōu)化

       6月29日，奧園公布其成功發(fā)行面向專(zhuān)業(yè)投資者的18.2億元公司債券，票面利率6.8%，本期債券期限為4年。根據公告，本期債券募集的資金扣除發(fā)行費用后，全部用于償還奧園到期或進(jìn)入回售期的公司債券，額度與本期債券相當。

       實(shí)際上，在今年房地產(chǎn)金融監管不放松、房地產(chǎn)行業(yè)總融資規模持續下行的背景下，奧園依然成功通過(guò)多種途徑保障公司現金流的充裕。

       除了18.2億元的公司債券，今年以來(lái)奧園完成了兩輪合共逾21億港元三年期境外銀團貸款，并先后發(fā)出三筆合計7.38億美元的優(yōu)先票據，所得款項用于境外債務(wù)再融資。同時(shí)，奧園已悉數贖回今年內到期的公募境外優(yōu)先票據，持續優(yōu)化公司的債務(wù)結構。

       根據中國指數研究院的監測，今年前5月房企海外債融資1624.54億元，同比下降17.95%；海外債累計平均利率為6.48%，同比下降1.57個(gè)百分點(diǎn)。海外融資規模和平均利率同步下降，究其原因，主要受到今年一季度房企債務(wù)違約事件所累，海外資本市場(chǎng)信心減弱，然而由于境外貨幣環(huán)境較為寬松、且成本偏低的綠色債券占比較高，帶動(dòng)了利率進(jìn)一步下調。

       可以對比的是，今年奧園海外融資的利率不僅低于年內到期的海外債務(wù)，相對行業(yè)的平均水平也具備一定優(yōu)勢。時(shí)代財經(jīng)統計得知，今年以來(lái)奧園發(fā)行的三筆美元優(yōu)先票據利率分別為4.2%、5.88%和7.95%，而到期的海外債務(wù)利率介于4.88-7.95%之間。

       值得一提的是，今年1月份奧園發(fā)行的1.88億美元2022年到期4.2%優(yōu)先票據，更是創(chuàng )下了奧園債券發(fā)行成本的新低。

       融資只是現金流的補充手段之一，在 “三道紅線(xiàn)”的指引下，房企們普遍在積極地降負債。奧園唯一踩中的紅線(xiàn)即“剔除預售款項后的資產(chǎn)負債率”，該指標只有在70%以下時(shí)才算達標，盡管2020年底奧園該指標仍高于70%，但相對2019年已下降三個(gè)百分點(diǎn)至78%。

       實(shí)際上，奧園在積極地補充經(jīng)營(yíng)性現金流。2020年，奧園實(shí)現銷(xiāo)售及回款雙雙破千億，分別達到1330.1億元和1130.6元的水平，現金回款率由2019年的78%提升至85%。

       舊改十年潛伏，預期帶來(lái)6730億元低成本貨值

       不僅如此，奧園還提出從土地端實(shí)現降低負債的目標，包括兩大方面：其一是將年購地預算控制在當年合同銷(xiāo)售額25%以?xún)?；其二是擴展除招拍掛之外的土地獲取渠道，主要是城市更新。

       上半年，奧園積極參與了包括廣州、杭州、徐州、福建在內的公開(kāi)招拍掛，不過(guò)奧園方面透露，公司的“拿地策略方是會(huì )積極參與封頂搖號的模式，為保證項目利潤，不會(huì )去跟大家拼價(jià)格。”

       實(shí)際上，城市更新現已成為奧園補充土儲的關(guān)鍵渠道，對比招拍掛，城市更新帶來(lái)的土地儲備不僅體量更大，而且成本更低。時(shí)代財經(jīng)獲悉，奧園已在廣州、深圳、佛山、東莞、珠海和香港等城市斬獲不少項目。

       6月28日，奧園成功中標東莞市橫瀝鎮神山新型產(chǎn)業(yè)社區城市更新項目，成為前期服務(wù)商。時(shí)代財經(jīng)了解到，該項目占地總面積約33.2萬(wàn)平方米，預計總貨值超70億元。

       6月30日，奧園城市更新領(lǐng)域再傳捷報，中標成為東莞市橋頭鎮東太湖項目綜合運營(yíng)服務(wù)商。東太湖項目是奧園從城市更新向城市運營(yíng)轉型的典型項目。

      按照規劃，東太湖項目未來(lái)將打造成為集創(chuàng )新孵化、產(chǎn)業(yè)升級、文化展示、生活居住及綜合服務(wù)為一體的產(chǎn)城融合發(fā)展平臺，成為東莞橋頭新中心，形成帶動(dòng)片區整體發(fā)展的示范區。同時(shí)，在交通便捷度方面，東太湖項目通過(guò)高速路融入“廣深一小時(shí)生活圈”。承接廣深產(chǎn)業(yè)和人才外溢，促進(jìn)橋頭科創(chuàng )產(chǎn)業(yè)、現代服務(wù)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。截至目前，奧園已成為東莞14個(gè)城市更新項目的前期服務(wù)商和1個(gè)城市更新項目的綜合運營(yíng)服務(wù)商，項目分布在南城區、東城區、萬(wàn)江區、長(cháng)安鎮、清溪鎮、石碣鎮等多個(gè)優(yōu)質(zhì)區域。一般而言，身為前期服務(wù)商的房企也將大概率成為該項目的改造主體。因此可以預期，奧園單單在東莞的土儲將十分可觀(guān)。

      近幾年，廣東省的城市更新進(jìn)入了加速階段，特別是奧園的大本營(yíng)粵港澳大灣區。以廣州為例，未來(lái)10年，廣州將推進(jìn)約1137個(gè)村、廠(chǎng)、物流園和專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的改造，以及完成改造不少于26平方公里的村級工業(yè)園，城市更新領(lǐng)域將帶來(lái)天量的土地儲備。而早在2011年初，奧園便有預見(jiàn)性地切入了城市更新領(lǐng)域。2020年財報顯示，奧園已成功獲取60多個(gè)城市更新項目，另有50多個(gè)項目正在有序推進(jìn)中。

       數據顯示，截至2020底奧園擁有土儲總建面約5718萬(wàn)平方米，總貨值近6208億元；而60多個(gè)城市更新項目預計額外提供可售資源約6730億元，其中大灣區占比97%，足夠未來(lái)四到五年發(fā)展。

       由于進(jìn)入城市更新領(lǐng)域的時(shí)間較早，部分項目已轉換為土地儲備，甚至進(jìn)入了開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售階段。

       按照奧園的計劃，城市更新項目未來(lái)3年預計轉化可售貨值1600億元。這些項目預計帶來(lái)35-40%的平均毛利率及15-20%的凈利率；可以對比的是，2018-2020年奧園實(shí)現的毛利率分別為約31.1%、29.72%和25.1%，而凈利率為9.5%、10.3%、10.4%。

       值得一提的是，奧園位于廣州和珠海的兩個(gè)“學(xué)苑”系高端城市更新項目——廣州奧園學(xué)苑壹號、珠海奧園學(xué)苑壹號將于近期入市，總貨值或可將超過(guò)400億元。(來(lái)源：時(shí)代財經(jīng))