對素有“吸金王”稱(chēng)號的開(kāi)發(fā)商們來(lái)說(shuō)，當前形勢可謂“危機重重”。為何這么說(shuō)？

      2月份以來(lái)，熱點(diǎn)城市地價(jià)越拍越貴，個(gè)別地方樓面價(jià)創(chuàng )新高；以深圳為首，新一輪調控來(lái)襲，疊加前幾個(gè)月疫情對地產(chǎn)銷(xiāo)售額的沖擊，“夾縫中求生存”已不足概括當前房企的現實(shí)圖景。

      任何時(shí)候，往往都是“危中有機”。7月上旬，國務(wù)院曾出臺“城鎮老舊小區改造”紅頭文件，卻用“全面推進(jìn)”這一特別表述，足見(jiàn)政策力度之大。

      這就是被熱炒的“城市更新”范疇，但面對這塊“大蛋糕”，資本暗流涌動(dòng)。放在過(guò)去，那是一塊鮮有人敢碰的灰色地帶。城市乃至樓市不斷成熟，讓脫胎于“舊改”的城市更新成了香餑餑。

      市場(chǎng)大浪淘沙，能啃下這塊“硬骨頭”的，從早期的瑞安之于上海，到當下最活躍的粵系新銳“奧園之于珠海”等拓荒者，尤其是中國奧園“三舊”通吃，加上新動(dòng)作頻繁，備受關(guān)注。

城市更新“藍海”：新群雄逐鹿

      放在過(guò)去三、五年前，一提到城中村改造、舊城改造，大家腦海中會(huì )立刻浮現出什么情景？說(shuō)起來(lái)，可能就是一部“血淚史”。這種項目不僅開(kāi)發(fā)體量大，推進(jìn)起來(lái)慢，還可能涉及到各種扯皮。

      如今，發(fā)展較早的一線(xiàn)乃至新一線(xiàn)城市，在城建規模高速外擴之下，新區往往是高樓大廈，生活配套齊全，反觀(guān)中心城區，可謂天壤之別。但住在老城區的人，也渴望過(guò)上美好生活。

      這種截然不同于過(guò)去“被動(dòng)遷建”的新需求，讓“城市更新”大潮在最近兩三年風(fēng)起云涌，除了城中村改造之外，鐫刻著(zhù)時(shí)代變遷印記的老廠(chǎng)房、老街巷等歷史符號也特受開(kāi)發(fā)商追捧。

      隨著(zhù)公開(kāi)拿地越來(lái)越貴，加上“房住不炒”這個(gè)主基調，眾多房企試圖殺進(jìn)城市更新這一“新藍海”，但不同于公開(kāi)拍地后的“高周轉”模式，城市更新卻是一件“慢工出細活”的系統化工程。

      全國房企中的“頭部大鱷”，如碧桂園、恒大、萬(wàn)科等，并非是這輪城市更新中的主角，而那些于過(guò)去“舊改”中一路走來(lái)的房企們，如香港瑞安之于上海，中國奧園之于珠海、俊發(fā)之于昆明等。

      據某研究院今年3月份披露：2020年城市更新十強榜單中，中國奧園、俊發(fā)、卓越等表現顯著(zhù)，成為該細分領(lǐng)域的大鱷。

      以中國奧園為例，截至2019年底，已獲取30多個(gè)城市更新項目，另有40多個(gè)項目正在有序推進(jìn)中，主要位于大灣區、環(huán)北京、南寧、西安、重慶、昆明、成都等高能級區域或城市。

      特別是大灣區，這里是中國奧園的大本營(yíng)及業(yè)績(jì)重鎮。撇開(kāi)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不說(shuō)，城市更新既是民生工程，也是民心工程，還是功在當代、利在千秋的大好事。深耕大灣區的中國奧園多年來(lái)將城市更新作為重要發(fā)展戰略之一，積極投身廣州、深圳、珠海、佛山、東莞等地的“三舊”改造。

      目前，中國奧園已順利推進(jìn)東莞嶺頭社區，廣州荔灣東塱村、增城橫塱村、增城南坣村、黃埔嘉利碼頭等舊改項目；正式成為珠海翠微和聯(lián)安舊村改造項目實(shí)施主體，平沙奧園廣場(chǎng)項目申報主體，快速推進(jìn)關(guān)閘村、高沙村、下圩村和水翁坑村等多個(gè)項目。

“三舊”通吃，珠海“贏(yíng)家”

      讓外界頗為吃驚的是，中國奧園竟能做到“三舊”（舊村、舊廠(chǎng)、舊城）通吃，實(shí)現城市更新業(yè)務(wù)全覆蓋。接下來(lái)，加速規?；瘮U張的雄心不容小覷。

      我們注意到：涉足城市更新的粵系房企均下設了專(zhuān)門(mén)的獨立板塊，如中國奧園集團成立廣東奧園城市更新集團，這是其他派系房企暫時(shí)少有的。

既然“獨立成軍”，就意味著(zhù)中國奧園對城市更新業(yè)務(wù)要求團隊是獨立化、專(zhuān)業(yè)化、體系化運作的，戰斗力不言而喻。

注意！中國奧園之所以在珠海大力拓展城市更新業(yè)務(wù)，而不是“舊改”項目扎堆而勁敵頗多的一線(xiàn)城市深圳，外界認為主要有以下2點(diǎn)：

第一，珠海為經(jīng)濟特區，大灣區核心腹地，中國奧園在此深耕多年；

截至目前，中國奧園通過(guò)深耕珠海已擁有10多個(gè)城市更新項目，已成為珠海翠微村、聯(lián)安舊村改造實(shí)施主體，而斗門(mén)奧園麗水灣居則是斗門(mén)區首個(gè)“爛尾樓”舊改項目，珠海關(guān)閘村、高沙村、水甕坑村等多個(gè)項目正在推進(jìn)之中。

第二，珠海奧園廣場(chǎng)是中國奧園城市更新的奠基之作，已成為全國城市更新的成功案例。

珠海奧園廣場(chǎng)，前身就是梅溪舊工業(yè)區，位于香洲區旅游路東側、梅界路南側，總建面約46萬(wàn)平方米。2015年，中國奧園介入后歷經(jīng)3年改造，到2018年7月，這個(gè)老廠(chǎng)區已變成集購物、娛樂(lè )、商業(yè)和居住于一體的多功能商業(yè)中心。

珠海奧園廣場(chǎng)的橫空出世，徹底改變了舊工業(yè)區的“臟亂差”，為當地政府、企業(yè)和村民創(chuàng )造了新的財富機會(huì )，當年被珠海市政府評為“中國人居環(huán)境范例優(yōu)秀試點(diǎn)項目（優(yōu)秀人居樓盤(pán)）”“城市更新貢獻獎”。

 

珠海翠微村改造對比圖

相比珠海奧園廣場(chǎng)，頗具挑戰的是中國奧園去年10月底拿下的號稱(chēng)“珠海舊改體量最大”的香洲翠微村項目，占地34.5萬(wàn)平方米，總建筑體量168萬(wàn)平方米。翠微村擁有700多年歷史，如何喚醒歷史傳承，將是中國奧園城市更新的重頭戲。

直面城市更新的新命題

前不久，仲量聯(lián)行發(fā)表2020年城市更新報告，認為“尊重歷史，喚醒記憶，融入當下”是老舊社區改造的首要出發(fā)點(diǎn)，亦是商業(yè)價(jià)值發(fā)掘、盈利模式再造的關(guān)鍵鑰匙。

中國奧園在翠微村舊改項目思路契合了這一新趨勢，即通過(guò)“整體拆建+文保區”的方式，建設2.9萬(wàn)平方米的歷史文化街區，將歷史文化及建筑保護與旅游開(kāi)發(fā)、商業(yè)運營(yíng)相結合，并配套教育、商業(yè)等公共配套。

珠海翠微村改造效果圖

      看似簡(jiǎn)單明了，但要真正落地并不易，中國奧園的底氣來(lái)自“專(zhuān)業(yè)團隊+復合產(chǎn)業(yè)”。“專(zhuān)業(yè)團隊”，這個(gè)好理解，要有專(zhuān)業(yè)頂尖人才，難點(diǎn)在于“復合產(chǎn)業(yè)”。目前，很多品牌房企仍是單純房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，即便跨界，會(huì )多一兩個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)，再多一些，實(shí)力也不具備。

      作為千億級跨國企業(yè)集團，中國奧園以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心主業(yè)，縱向發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，將教育、醫療、養老、體育、商業(yè)、文化、產(chǎn)業(yè)、科技等復合產(chǎn)業(yè)融入舊改項目，形成獨特的“奧園舊改模式”，而產(chǎn)業(yè)導入也是中國奧園城市更新的重要戰略。

      據中國奧園相關(guān)負責人介紹說(shuō)，中國奧園關(guān)于城市更新的規劃設計、合作模式、拆遷回遷、開(kāi)發(fā)設計和運營(yíng)服務(wù)等專(zhuān)業(yè)運作模式，已越來(lái)越成熟。

      這不難看出：房企城市更新規?；澈蠖际且徽纵^為成熟的運作體系、模式。在“千城一面”的今天，城市更新需要擯棄房企“產(chǎn)品系”復制的粗暴思維，恢復每個(gè)城市獨特的氣質(zhì)和風(fēng)貌。